豊橋市で不動産売却する際の必見ガイド
いつもコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。松屋不動産販売 家デパの佐伯です。
今回は、豊橋市での不動産売却について記事を書きたいと思います。
一言で不動産と言っても、居住用不動産である新築建売住宅、中古建て、中古マンションなどがあり、投資用不動産として収益物件、一棟売アパート、一棟売マンションなどがあります。
居住用不動産であろうと投資用不動産であろうと、売り手があって買い手がいる。この構図に変わりはありません。
但し、売り先（買い手）に大きな違いがある事と、その手法・手順に違いがありますので、如何にして不動産を売却していくか？この点を今回は記事にしていきたいと思います。
目次
豊橋市不動産売却の流れ
豊橋市では数多くの不動産が市場に出回っており、多種多様な物件が取引されています。
その中で自身の所有する不動産を売却したいと考える方も少なくありません。
しかし、いざ売却となるとどのような流れで進行すれば良いのか、迷われる方も多いのが実情です。
そこで今回は、豊橋市での不動産売却の流れについて、売却前に知っておくべき事項、適切な価格設定の方法、そして契約から引渡しまでのタイムラインについて詳しく解説します。
売却の前に知っておくべき事項
不動産売却にあたり、確認すべきことは多々あります。まず一つ目は、所有する不動産の種類と現在の市場価格です。
アパートや一戸建て、マンションなど、不動産の種類により取引価格は大きく異なります。
また、豊橋市内でもエリアによる相場も異なりますから、不動産会社やネットの情報を活用して現在の市況をつかむことが大切です。
参考までに、豊橋市の成約事例を載せておきます。
※中部圏不動産流通機構における成約事例（令和4年9月から令和5年8月）抜粋
二つ目は、売却にあたって必要な書類の準備です。
登記簿謄本や固定資産税評価証明書など、不動産売却に必要な書類を揃えておく必要があります。
これらは法務局や市役所等で取得することができますから、早めに手続きをしておきましょう。
最後に、税金問題です。売却による利益は所得となり、税金が発生します。
まずは、売却した場合に利益が出るのか？損失（利益が出ない）になるのか？を知る必要があります。
まずは、自宅にある（相続した場合はご実家にある）書類を確認して下さい。
- 購入した時の不動産売買契約書
- 購入時に支払った売買代金の領収証（手付金・残代金）
- 権利証（登記済証、登記識別情報通知書）
特に、譲渡に関する税金を計算する上で、上記①②があるか無いかによって、経費計上に大きな差が生まれますので、
購入（契約・決済・登記）した時にもらった書類を全て確認して、不動産売買契約書と領収証を見つけてください。（意外と無くしてらっしゃる方が多いです）
簡単に言えば、買った金額より売った金額の方が大きければ、納税をしなければいけません。
逆に、買った金額より売った金額の方が少なければ納税の必要がありません。
但し、売却不動産が、居住用不動産なのか、非居住用不動産なのか？
建物があれば減価償却費やその不動産の所有期間など
考慮すべき事項はたくさんあり、その計算は複雑です。
ですので、我々や専門家に相談することをおすすめします。
適切な価格設定の方法
不動産価格の設定は売却成功のカギを握ります。
価格設定は既にマーケットに出ている同じような不動産の取引価格や、不動産の立地条件、築年数、物件の状態などを基に設定します。
具体的には、近隣の類似物件の売却価格を比較検討し、過去の成約事例も考慮して、売りに出す価格を決めていきます。（高値で出しすぎると売れなくなります）
しかしながら、最終的な売却価格は買い手との交渉次第です。
そのため、あくまで売り出し価格はあくまで参考の一つとし、具体的な売却価格は提示された価格に対する反応を見ながら柔軟に調整していくことが大切です。
柔軟性を持つことでスムーズな売却が可能となります。
契約から引渡しまでのタイムライン
不動産売却にあたり、契約から引渡しまでのタイムラインは明確にしておくことが重要です。
そして、買主と条件が折り合えば売買契約を締結します。契約締結後は、売主・買主双方が契約の履行事項を進めていきます。
【売主の主な履行事項】
・敷地の境界が不明瞭の場合や買主の条件により土地の測量（確定測量）を行う
・建物内部の片づけ・解体更地渡しの場合は家屋の除去（解体）
・住宅ローン等の債務が残っていれば、抵当権の抹消登記の準備（銀行へ連絡）
・物件を引渡すための引越し など
【買主の主な履行事項】
・リフォームや新築の計画がある場合は、見積もり受領や請負契約締結
・住宅ローンを利用する時は、住宅ローン本申し込み⇒審査⇒承認⇒引渡日に合わせて金銭消費貸借契約
・アパートや社宅の解約手続き
・引越しの準備 など
売主・買主双方の準備が整えば、残金決済を行い、所有権移転登記をします。
この一連の流れを理解し、進行に差し支えないようにスケジュール管理をすることが肝心です。
豊橋市の不動産価格の動向
豊橋市の不動産価格動向は地域特性や物件の特性により増減が異なります。
リーマンショック以降、一時的に価格が下がりましたが、近年では便利な立地や駅近物件などは堅調な価格を保っています。
地方都市の特性として、市の中心部や交通の便が良い地域の物件は需要が高く継続的な価格上昇が見られます。
但し、別のコラム［豊橋市を色んな角度で見てみよう］でもお伝えしましたが、全国的にも、豊橋市においても、少子高齢化は今後ますます進んでいきますので、需要は減少することが予想されます。
そうなると、需給バランスが崩れ、価格については減少していくことが考えられます。
豊橋市の不動産市場事情
豊橋市の不動産市場の特徴としては、鉄道の路線が豊富であり、通勤・通学に便利な地域が多いという点が挙げられます。
それ故に、一部駅周辺の物件は需要が高く、価格もそれに伴い上昇しています。
同じく交通網が発達している市内の商業地域では新築物件の需要が増加しており、その動きも価格に影響を与えています。
それに対し、郊外の静かな住宅地の不動産価格は、駅からの距離や周辺の生活環境により、購入者のニーズに合致した価格設定がされています。
不動産価格の決定要素
不動産価格は物件の立地や築年数、間取りなどの物件自体の要素はもちろんのこと、周辺環境やその地域の人口動態なども価格を左右します。
地価公示価格や建築基準法により規制される面積などの要素の他に、微細な部分でも価格に影響します。
例えば、少しこだわった間取りなど一般の消費者に受け入れにくい建物などは、価格が下がる一方、利便性を持つ物件は価格が高くなります。
さらには、景気や住宅ローンの金利など、マクロ経済の動向も影響します。
不動産売却の税金対策
不動産売却に伴う税金問題は、一筋縄でいくものではありません。
不動産の種類や所有期間、売却価格等、さまざまな要素によって税率や控除額が変わります。
大きな資産価値を持つ売却にかかる税金は、基本的に譲渡所得税と住民税の2つです。不動産の売却は、それだけで多くの税金が発生する可能性があり、被相続人が住んでいたか・住んでいなかったかで特別控除が受けられる場合もあり注意が必要です。
この節では、不動産売却の税金対策について詳しく解説します。
税金の計算方法
まずは、不動産売却に伴う税金の計算方法を理解することから始めましょう。
売却にかかる税金は、基本的に譲渡所得税と住民税の2つです。
売却価格から取得価格や手数料を差し引いた利益が譲渡所得となります。
この譲渡所得に対して課税されるのが譲渡所得税と住民税です。
しかし、全てを一律に課税されるわけではありません。
所有期間によって課税割合が変わるなど、税法には多くのルールが定められています。
また、特例措置も存在します。
例えば、自宅を売却する際には、所有期間や再購入の意向などにより、一定額を控除することが可能です。
注意点として、これらの計算は自動的に行われるわけではないため、自分で計算し申告する必要があります。
税金軽減の対策
税金軽減の対策も重要なポイントです。
不動産売却にかかる税金を軽減するには、売却時期の調整や必要経費の計上、譲渡所得の特例を活用するなどの方法があります。
売却時期を調整することで、所有期間が5年を超える場合や一戸建てを売却した場合、税率が低減される可能性があるのです。
また、取引にかかる手数料や修繕費など、必要経費を計上することでも税金は軽減されます。
一方、譲渡所得の特例を活用することで、売却後の新居購入や住宅ローンの返済に充てられる金額が増えるかもしれません。
・短期譲渡所得（所有期間が5年以下）税率39％（所得税30％・住民税9％）※【39.63％】
・長期譲渡所得（所有期間が5年超） 税率20％（所得税15％・住民税5％）※【20.315％】
※復興特別所得税：2013～2037年分まで復興特別所得税がかかります。
復興特別所得税額＝基準所得税額×2.1％
税理士の活用方法
税金対策には、専門家の意見も重要です。
具体的な税金の計算や税金軽減策、法律に関する最新情報など、専門的な知識を持つ税理士の活用は大いに意味があります。
税理士に相談することで、自身の状況に最適な対策を立てることが可能となります。また、税金の計算や申告作業の代行を依頼することも一つのオプションです。
その結果、税金対策の時間と労力を節約し、より有利な売却を実現することができるでしょう。
ただし、税理士に依頼する際は相談料や報酬も考慮に入れるべきです。
プロの手を借りることで節税効果があるか十分に検討し、価値のある対策を取り組んでいきましょう。
相続・贈与・遺贈による不動産売却
相続や譲渡を通じた不動産の売却は、一見すると単純な作業のように見えますが、実際にはたくさんの手続きや注意点があります。
相続人が複数いる場合、一人ひとりの意見をまとめるのも大変な作業となります。
また、不動産の価格を適正に評価するためには専門的な知識が必要となります。それぞれのプロセスについて詳しく見ていきましょう。
相続時の不動産処分の注意点
相続が発生した場合、その不動産をどのように処分すべきか悩む人も多いでしょう。
ここで注意が必要なのは、相続人が複数いる場合は全員の合意がなければ売却できないという点です。
遺産分割協議を通じて売却について話し合ってください。
また、売却に際しては税金の問題も考える必要があります。
その金額は不動産の価値により変動しますので、必ず専門家の意見を求めてください。
譲渡税の知識
所得税法上、不動産を譲渡した場合、その譲渡益は課税対象となります。これが譲渡税です。
建物や土地の売却で利益が生じた場合や、相続・贈与などにより不動産を手に入れ、それを売却した場合に発生します。
つまり、手にした不動産をどのような形で処分しようとも、その利益部分からは逃れることはできません。
譲渡税の計算方法は非常に複雑で、専門家に依頼することをおすすめします。
言い換えれば、高く買って安くしか売れないそんな時⇒バブル期に購入して、不景気の時に売る。こんな時は、譲渡益が出ていない（譲渡損）ので、譲渡税はかかりません。
不動産鑑定人の必要性
不動産の価格設定は難しく、適切な評価をするには不動産鑑定士の専門的な知識が必要です。
不動産鑑定士は、物件の立地条件や築年数、建物の構造、内装の状態などを考慮に入れて適正な価格を計算します。
不動産を売却や譲渡する際、市場価格と大きく異なる価格設定をすると結果的に損をする可能性があるため、不動産鑑定士の意見を参考にすることをおすすめします。
マンション・アパート売却のポイント
売却に至る経緯はさまざまながら、資産を最大限有効活用するには売却価格が大きなキーとなります。
それぞれの物件タイプにおける売却のポイントを理解し、適切な価格設定と売却タイミングを掴むことで、最良の結果を引き出すことができるでしょう。
マンションの売却時期の選び方
マンションの売却時期は、物件の状況や市場環境などを鑑みながら選びます。
例えば、新築から5年以内の比較的新しいマンションは、築年数が浅いことが評価され価格が上がる場合がにあります。
一方、10年以上経過したマンションは、耐用年数が近づくほど価値が落ちるため、可能な限り早めに売却を検討することが望ましいです。
また、不動産市場は景気の影響を受けやすく、好景気な時期に売却することでより高値で売れる可能性が高まります。
ただし、これらの時期を見極めるためには、不動産業界の動向を日頃からチェックするなどの対策が必要です。
アパート売却の注意点
アパート売却（入居者負担付の売買）においては、利回りや築年数、立地なども重要な要素となりますが、一般的にリスクが高く見られることから、注意深く売却計画を立てる必要があります。
特に、築年数が新しいアパートでも立地が良ければ、資産価値はある程度保たれるでしょう。
しかし、立地が良くないアパートは、価値が急速に落ちることから、可能な限り早期に売却を考えた方が良いでしょう。
また、必ずしも新築のアパートが良いとは限らず、中古のアパートでも適切に管理・運営（満室状態）が行われていれば、資産価値は保たれます。
これらの点に留意しつつ、適切な売却時期を見極めることが鍵となります。
豊橋市不動産売却の法律知識
不動産売却の際には、多くの法律知識が重要となります。
豊橋市で不動産を売却するときも例外ではありません。
売却するために面倒ではありますが、最適な価格で売却するためには適切な法律知識が要求されます。
その中でも特に注意が必要なのが、不動産取引の法令規制、初めての不動産売却についての法律相談、契約違反時の対処法についてです。
不動産取引の法令規制
不動産取引には、多数の法律や規則が存在します。
これらは取引の公正性と正当性を保つために設けられており、売買が円滑に進むためには遵守することが重要です。
例えば、「宅地建物取引業法」では、不動産業者が顧客に対して適切な情報提供を行うためのルールが設けられています。
この法律に違反すると、業者に対しては懲戒処分や業務停止命令などの罰則が科せられます。
また、こうした法律を把握し、違反していないかチェックすることで、自分が不利益を被ることを防ぐことが出来るのです。
初めての不動産売却の法律相談
初めて不動産を売却する場合、法律上の知識がないと不安に感じるかもしれません。
そのような場合は、専門家への相談を考えるべきです。
不動産売却に関する法律相談は、弁護士や司法書士などの専門家に無料あるいは有料で行うことが可能です。
また、相続税対策をはじめとする資産税制の知識も必要になるため、税理士に相談するのも一つです。
第三者の視点から資産価値を評価したり、適切な価格設定を助けるなど、アドバイスは大いに役立ちます。
契約違反時の対処法
契約が成立した後でも、相手方が約束を守らない場合や、契約内容に違反する行為をした場合には対応する必要があります。
「不履行」とは、このような契約の履行義務に違反する行為を指します。
この場合、不履行者に対しては履行を求めることができます。ただし、この行為が悪意からくるものか、単なるミスかを見極めるための証拠が必要となります。
無理に契約を解除すると、損害賠償請求をされる可能性もあるため、適切な法律的な対処としては、専門の法律家に相談することが重要です。
