いつもコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。松屋不動産販売 家デパの佐伯です。
今回のコラムは、不動産売却に迷っている皆様に、賢い選択をするためのポイントをお伝えしたいと思います。
不動産、特に土地と中古戸建、どちらで売るべきか。それは価格設定、市場価値の調査、そして不動産仲介業者との交渉など、様々な要素を考慮した上での判断が必要です。
本記事では、これらの要素を駆使して最適な不動産売却を実現するための実践的なノウハウを解説します。土地や中古戸建、それぞれの売却が有利になるケースとは何か？それぞれのメリット、デメリットと共にお伝えしていきます。
目次
不動産売却の基本知識
戸建て、アパート、土地などの不動産を手放すことを考える際、何が必要であるのか、どのような流れになるのか、そして成功するために何が必要なのか、基本的な知識が不可欠です。不動産売却は簡単に思えるかもしれませんが、売却価格や手数料、税金などに関わる計画立案や買い手の探索、書類整備等、実際には煩雑な手続きを伴います。
さらに、売却対象が土地か中古戸建か等によってもその処理が変わることもあります。そこで、この記事では不動産売却の基本的な知識を解説し、不動産売却の判断基準について考えていきます。
不動産売却とは・・・
不動産売却とは、所有している不動産を他人に譲渡し、その代金を受け取ることを指します。
不動産売却の動機は様々で、所有者が亡くなった場合の相続や、生活環境の変化、経済的な理由などが考えられます。不動産売却は一般的には、売主（売る側）が不動産業者に依頼し、物件の査定、価格設定から広告掲載、契約、引き渡しまでの一連の流れをサポートしてもらうことが多いです。
ただし、売主自身が買主を探し、契約までの手続きを進める「自己発見取引」も存在します。しかし、法律知識や市場価格の把握など専門的な知識が必要なため、多くの方が不動産業者に売却を依頼します。
不動産売却のプロセス
不動産売却のプロセスは以下の通りです。
まず、売却を検討する段階では、売却物件の価格を適正に設定するため、不動産会社に査定を依頼します。
その後、売却の依頼をしたい不動産業者と媒介契約を結び、販売活動が開始されます。販売活動では、不動産仲介業者が広告や見学会などを通じて、買い手を探します。
買い手が見つかったら、買主と売主で購入意向を固め、売買契約を結びます。その後、売買代金（手付金と残代金）が支払われ、売却物件の名義変更などの手続きが行われます。よって、旧所有者から新所有者へ物件が引き渡されます。
不動産売却の成功事例
賢い不動産売却の一例を紹介します。ある売主は、土地と中古戸建どちらを売るべきか迷っていました。売主は不動産仲介業者に相談し、土地のニーズや市場価値、中古戸建としての改修費用や需給バランスなどを調査しました。
そして、現在の市況や自身の経済状況を考慮し、土地としての売却を選択しました。その土地の売却後、駅近くの中古マンションを購入する事にして、自分にとって最大限の利益を得ることができました。
この事例から、自身の状況と市場状況をしっかりと調査し、適切な判断をすることが不動産売却成功のポイントであると言えます。
土地と中古戸建、どっちで売るべき？
不動産売却の決断は個々の状況に大きく依存します。例えば、個々の経済状況、不動産の種類と現状、そして市場状況などが影響します。それらを考慮に入れると、土地と中古戸建、どちらで売るかを絞り込むのは難しい決断になります。
※令和5年11月26日現在のGoogle検索ボリューム結果
土地として売却するか？中古戸建として売却するか？の判断をしていく中で、幾つか判断基準がありますが、ひとつは、やはりお客様が多い市場で勝負をするという鉄則があります。
上図は、Googleで購入希望者の方が、『地域名＋土地』または『地域名＋中古住宅（中古戸建）』と検索したボリュームを表しています。多くの方が中古戸建と検索していることが結果から分かります。
松屋不動産販売 家デパが店舗を構える地域で検索結果を考察すると・・・
豊橋市は、中古戸建の検索結果が多く、土地の検索ボリュームは少ない。但し中古戸建の勢いは右肩下がり。
豊川市は、豊橋市と同様に中古戸建の検索結果が多いが、直近3カ月を見ると前年を超えて土地が伸びて来ています。
知立市は、逆に土地の方が検索ボリュームは多いのですが、直近3カ月を見ると中古戸建が急上昇しています。
このように、各地域において傾向が変わってきます。一概に中古戸建の方が、市場が大きいと判断をせずに、いま皆様が住まわれている地域でどっちに勢いがあるのか（求められているか）も判断していく事が大切です。
土地と中古戸建のメリットとデメリット
土地と中古戸建、それぞれには売却する際のメリットとデメリットが存在します。
土地売却の最大のメリットは、新しく開発される宅地分譲に利用される可能性があるため、高価格で売却できる可能性があることです。しかし、逆にその位置や地域によっては市場価格が下落し、思ったより価格が付かない場合もあります。
一方、中古戸建の売却は日本の高齢化社会において増加傾向にあります。これは一部の中古戸建が築年数にかかわらず価値が認められるからです。
しかし、これも立地や建物の状態が要因となり、購入者のニーズとマッチしなければ市場価値は下がります
また、一般的には、中古戸建として売ると解体工事等の手間がかからない。しかし、物件のうち建物の契約不適合責任を負う形となると雨漏りなどの不具合の保証をしないといけなくなります。
逆に、土地として売却するときは、良い値段で売却が出来る反面、引越しを済ませて、それから解体工事を行うため、買換えなどの『売ってそのお金で買う』場合など、一旦仮住まいをしないといけない事があります。
ご自身の今後も含めて、どちらで売却をするのが最適解なのかを、不動産仲介業者に相談をして、的確なアドバイスを受けるようにしましょう。
売却への影響を受ける要素
不動産売却への影響を受ける要素は様々です。例えば、不動産のマーケット価値、エリアの開発計画、近隣の販売動向などが挙げられます。これらにより売り出す価格や売却期間が大きく変動します。特に都市部では開発計画の影響で価格が急激に上下することもあります。
また、自身の経済状況や必要な現金の量も大きな要素です。急な出費が必要な場合や、長期的な収益を見込むために売却を選択する場合など、あなた自身の状況によって最適な選択が変わります。
不動産売却の判断基準とは何か？
不動産売却の判断基準は、まず目的とニーズに基づくものであり、次に市場価値と売却可能性に基づくものです。
最終的にはあなた自身の状況と市場状況を見極め、考えられる最善の結果を導き出すことからです。
また、地元の不動産仲介業者と相談することで、更に深い理解を得ることも重要です。
土地売却のポイント
土地売却のポイントについて説明したいと思います。まず重要なのは、土地の価格設定の仕方です。適切な価格設定をすることは、売却額の見積もり（査定金額）だけでなく、市場価値の評価にも影響を与えます。
また、売買契約までのスムーズな進行を促す要素となります。その他にも、売却に向けた準備として、売却可能な土地の範囲の特定や、資産価値を高めるための土地利用の可能性を調査することも大切なポイントとなります。
さらに、不動産仲介業者や売却先との交渉術も大切な要素です。これらのポイントをしっかり押さえて、適切な売却方法を選ぶことが求められます。
土地の価格設定の仕方
土地の価格設定は、売却成功の大きな要素となります。そのために、まずは土地の価値を正しく判断することが大切です。その土地の立地条件、面積、形状、利便性、周辺の環境等を評価し、それを基に適切な価格を設定します。
また、近隣の相場や市場の動向も考慮に入れることで、より適切な価格設定が可能となります。さらに、専門的な知識が必要な場合には、宅地建物取引士や不動産鑑定士などの専門家に相談することも有効です。
高すぎても安すぎても売れないので、適正価格を設定することが重要となります。
土地売却で得られる売却額の見積もり
土地売却額の見積もりは、価格設定だけでなく、売却先候補への提案内容にも影響を与えます。そのため、こちらも正確さが求められます。
売却額の見積もりをする際には、土地の価格以外にも、売却にかかる費用や税金、必要な手続きにかかる費用などを考慮に入れる必要があります。これらの費用を把握し、それらを引いた金額が実際に手取りとなる金額となります。
売却額の見積もりを正確に行うことで、適切な価格設定とともに、スムーズな売却の実現につながります。
土地売却の市場価値の調査方法
最後に、土地売却の市場価値を調査する方法について説明します。
地方公共団体が公表する公示価格や、不動産会社が提供する売買事例を参考にすることで、その土地の市場価値の大体の範囲を把握することができます。
また、不動産の専門家の意見を参考にすることも有効です。もし自分一人で行うのが難しい場合には、不動産会社に依頼し、専門的な市場調査を行ってもらうことも選択肢として考えられます。市場価値を正しく理解することは、適切な価格設定と売却成功に繋がる重要なポイントとなります。
地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省
中古戸建売却のポイント
中古戸建の売却には、さまざまな要素と考察が必要となります。物件の状態、立地、世の中の景況、売却理由など、微妙に変わるそれぞれの要素が、最終的な売却価格に影響を与えるからです。
また、適切な価格設定や市場調査も売却成功の鍵となります。これらを考慮した上で、一戸建ての売却を進めることが重要となるのです。
中古戸建の価格設定の仕方
中古戸建の価格設定は売却成功のための大きな要素です。近隣の同様物件の市場価格や最近の取引実績、さらには物件の状態や築年数などを考慮した上で価格を設定することが求められます。
また、土地の周辺価格や新築建売住宅の売れ行き、住宅資材の高騰などの変化を調査機関や専門家の意見として参考にしたりするのも有効です。専門的な知識が必要となる分野でもあるため、必要に応じて不動産売却の専門家からアドバイスをもらうことも大切です。
中古戸建売却で得られる売却額の見積もり
中古戸建売却の見積もりは、物件の価値評価や市場動向の把握により行われます。この見積もりで、売却価格の最低ラインとなる価格が明確になります。
しかし、最終的な売却価格は、購入希望者との交渉や、競合他物件との比較などにより変動します。売却予定の物件の特徴を強化し、購入希望者にメリットを伝えることで、予想以上の価格で売却するチャンスもあるのです。
中古戸建売却の市場価値の調査方法
中古戸建の市場価値は、物件独自の要素だけでなく、周辺環境やその地域の人口動向、経済情勢などにより大きく影響されます。
市場価値を調査する方法としては、不動産業者のデータベースや公示価格・路線価などの公的な価格情報、他の同類物件の売却価格などを参考にします。
また、不動産鑑定士など専門家の評価を仰ぐのも一つの方法でしょう。毎年変動する価格相場を把握することで、最適な売却時期や価格設定を判断することが可能となります。
売主様にとっていい選択をするために
不動産売却において重要なのは、最終的な選択が自身にとって最善であるという確信を持つことです。
土地を売るべきか、中古戸建を売るべきか、その選択は簡単なものではありません。売却を考える過程で把握すべき要素は多々ありますし、地域や不動産市場の状況によっても結論は異なってきます。
ここでは、売主様が最良の選択をするために必要な判断基準と、そのポイントについて詳しく説明していきます。
中古戸建や土地の価格相場を理解する
まず初めに、中古戸建や土地の価格相場を理解することが不可欠です。相場の理解があるかないかで適正な価格設定が可能となり、それが売却成立率と価格交渉に大きく影響します。場所や築年数、建物の状態など、価格を左右する要素は数多くあるのです。加えて、地域性や市場の動向も加味する必要があります。不動産一つ一つがユニークな存在であるという認識を持ち、自己の不動産がどの程度の価値を持つのか、リアルな状況を把握することの重要性を認識していただければと思います。
不動産仲介業者の役割と選び方
次に、不動産仲介業者の役割と選び方です。適切な仲介業者選びは、不動産売却の成功に大きく寄与します。
仲介業者の役割はただ単に売却を斡旋するだけでなく、適正な相場価格を提示したり、売却戦略を練ったり、交渉を進行させたりするなど、その作業範囲はかなり広範囲に及びます。
その結果、適切な選択をするためには仲介業者の専門知識と経験に大きく依存するでしょう。仲介業者選びのポイントとしては、信頼性、専門知識、経験、ネットワークなどが挙げられますが、何より不動産仲介業者との相性が重要です。
ベストな選択をするための最後のアドバイス
最後に、ベストな選択をするためのアドバイスは、自身の状況と目的を明確にすることです。
例えば、売却額を重視するのか、既存の建物を活用したい（残したい）のか、すぐに売却したいのかなど、目的により最適な選択肢は必ずしも同じではありません。
また元々の土地利用目的や建築条件、法律や規制なども考慮に入れるべき要素です。情報を整理し、自分自身の状況を明確に理解し、適切な情報を得て必要な判断を下すこと。売主様にとって最善の選択に繋がります。
ユーザーが知りたいと思う質問
不動産売却に関する知識は、専門的で深いものが求められます。誰もが一度は不動産を売却する際に頭を悩ませるでしょう。
そこで本部分では、不動産売却についてよく知りたいと思う質問をまとめています。これは不動産売却を検討されている皆様の一助となることでしょう。
具体的にどのようなことを知りたいでしょうか。家の価格はどのように決定されるのでしょうか、あるいは土地価格はどのように決定されるのでしょうか。また、中古戸建と土地、どちらを売却すべきなのでしょうか。
「家の価格はどのように決まるのか？」
家の価格は様々な要素が複雑に絡み合って決まります。
まず、最も大きな要素は立地です。適切な地域（駅や都心部）近くにある家は、遠い場所にある同様の家屋よりも高価になります。
次に、建物の居住性、例えば間取り、設備、状態なども価格に大きく影響します。そして、建物の新築時からの経過年数も価格に関わります。新築時から時間が経つと価格は目減りしていきます。
でも、この3つの要素だけで価格が決まるわけではありません。時期や、市場の不動産相場も考慮しなければなりません。さらに、購入希望者の需要も影響します。物件の売却価格はこれら全ての要素が総合され、市場価値が決定されるのです。
「土地価格はどのように決まるのか？」
土地価格は、大きく分けて2つの要素から決まります。
一つは場所、もう一つは土地の広さです。まず、土地の価格は最も大きく影響するのはその位置になります。駅近くや人気の住宅地、商業地など便利な立地は価格を高くします。次に土地の広さも価格に大きく影響します。土地が広ければ広いほど一般的には価格が高まります。
しかし、これらだけでなく地目（宅地、田、畑など）や地形（傾斜地や整形・不整形地など）も価格に影響します。また、法規制（都市計画、建築基準法など）の影響を受けることもあります。これらの要素が総合されて、土地価格は決定されます。
「中古戸建と土地、どちらの売却が有利なのか？」
中古戸建と土地、どちらの売却が有利なのかはケースバイケースです。
一般的には土地の方が、価値が落ちにくいといわれます。しかし、中古戸建も立地や建築時の品質、設備の整っている度合いなどにより、十分な価値を持つ場合もあります。
また、売却目的も考慮すべきです。すぐにでも現金化したいのか、将来的な価値上昇を狙うのかなど、ご自身の状況に応じて最適な選択をする必要があります。
結論としては、繰り返しになりますが、一概にどちらが有利とは言えません。建物、土地それぞれの要因を熟慮した上で、不動産仲介業者などの専門家と相談し、最適な解答を見つけていきましょう。
実際の不動産売却事例
不動産売却における決断にお困りの皆様方へ、実際の事例を通じて参考にしていただきたいと思います。無数の売却オプションの中から最適な選択をするため、「土地として売るべきか、それとも中古住宅として売るべきか」という疑問に対して、実際にどちらを売却することが最も効率的であるか、またはその場その場の状況によりその判断が変わることを示す事例を紹介いたします。
土地と中古戸建、どちらで売るべきかの実例紹介
ご所有の不動産が、更地であったり、中古戸建でも築年数が浅い物件であったりすれば、悩むことなく売却する方向性を決める事が出来ると思います。
このコラムで記事にしている『建物を解体し更地にして土地として売った方が良い』のか、『既存の建物をそのままに中古戸建として売った方が良い』のかを悩む位の築年数、つまりは築25年を経過したような建物がある場合、どちらが正解なのでしょう。
例えば、建物が傾いている、雨漏りが数カ所ある、白アリの害がある、豪雨・洪水で水に浸かった事がある、住宅ローン控除が基本的に使えない旧耐震基準の建物（昭和56年5月31日以前の建物）などは、その建物を解体する事を前提に土地として売却するご提案をします。
逆に、築後相当年数が経過していようとも丁寧に使っている、住宅ローン控除が利用できる新耐震基準（昭和56年6月1日以降）の建物などは、中古戸建として売却する事をご提案します。
市場価値を最大化するための具体的な手法
具体的な売却戦略は、不動産の利用状況や売却時期、市場動向、そしてお客様の売却目的によって変わるでしょう。
例えば、お客様の売却目的が利益を最大化することなら、市場価値を最大化するためには、適切な価格設定やターゲットの設定、タイミングを見計らうことが重要になります。市場価値を引き上げるためには、物件の魅力を最大限に引き立てるために、土地の場合はモデルプランを設計したり、中古戸建の場合はリフォーム・リノベーションプランを提案したりして、購入希望者へ『新しい暮らし』の提案をするとイメージが湧きやすく、購入に向けて前進しやすくなるでしょう。
売却額と市場価値の差、その意味とは？
売却額と市場価値の差について説明します。市場価値は、その物件が現在の市場で一般的に取引される価格を示しています。一方、実際の売却額は、買主との交渉や物件の状態、競争状況などにより変動します。そのため、市場価値と売却額とが一致しないケースも少なくありません。この差が生じる理由としては、市況や販売戦略、物件の魅力などがあるため、それぞれの戦略により最適な売却方法は異なるのです。
まとめ：不動産売却の判断基準
不動産売却にあたり、最も重要なのはどの判断基準に従うかということです。土地として売るべきか、それとも中古戸建として売るべきか。これについては、一概に決められるものではありません。それぞれの選択がもたらすメリット、デメリットをしっかりと理解した上で、自身の生活状況、経済状況、将来のビジョンに合わせて最終的な判断を下していくことが必須となるでしょう。
その一方で、必ずしも全ての情報を把握し、それに基づいて自身で選択をする必要があるわけではありません。不動産売却に関する専門知識を持った仲介業者に相談し、助けを得ることが可能です。あくまで自身が判断をするための情報提供が主な目的でありますから、時には不動産仲介業者の意見に耳を貸すことも重要な判断基準となり得るのです。
土地で売る場合と中古戸建で売る場合の最終判断
不動産を売却する場合、土地だけを売るか、中古戸建として売るかは大きな問いです。それぞれには、売却価格や売却期間、手間など、異なる特徴があります。土地売却は、建物のメンテナンスや修繕の心配がなく、土地自体の価値が明確になるため、柔軟なプランニングが可能となる利点がありますが、その分土地自体の価値や立地条件を最大限に活かす必要があります。
一方、中古戸建として売却する場合は、建物の価値や改装の可能性を加味した価格設定が可能となり、土地だけよりも建物価値の分だけ高値を期待できますが、建物の状態や価値を正確に評価しなければならず、また、購入者のライフスタイルやニーズに合った住まいを提供できるかどうかが評価されるため、そのプレゼンテーションが求められます。最終判断は所有者のニーズや要望、セールスポイントによるものです。
事前の準備と市場調査の重要性
不動産を売却する前には、しっかりとした市場調査が必要です。不動産の市場価値は、その地域の需要と供給、近隣の類似物件の価格、物件の特性や状態など、さまざまな要素により決まります。市場調査は、これらの情報を収集・分析し、自身の物件がいくらで売れる可能性があるのか、どのように価格設定をすべきかを判断するための基礎となります。
また、市場調査により、自身の物件がどのような競争環境にあるのか、どのような売却戦略を立てるべきかを理解することも可能となります。市場調査なしに不動産を売却しようとすると、価格設定の失敗や長期間の売却期間を引き起こす可能性があります。
土地、家の価格の適正評価とは何か
不動産売却では、物件の価格設定が重要な要素となりますが、それには適正な評価が必要となります。
土地の価格は、主に立地条件や地域の需要・供給バランス、地目、形状、面積などにより決まります。
一方、家の価格は、物件の築年数や状態、間取り、設備などが評価基準となります。これらを適切に評価することで、市場価格に見合った価格設定が可能となります。
また、価格設定は一方的に決めるものではなく、市場調査やプロの仲介業者の意見なども参考にするべきです。価格設定が適切であれば、適正な期間で売却することができ、かつ適正な売却価格を得ることができます。不動産売却の成功の鍵は、適正な評価にあります。
