不動産売却には、よく知られた仲介を利用する方法のほかに、「不動産買取」という選択肢があることをご存じでしょうか。買取の大きな魅力は、そのスピーディな取引と確実性にあります。一方で、市場価値よりも低くなる可能性があるというデメリットも考慮する必要があります。仲介による売却の場合、理想とする市場価格での売却が可能ですが、時間がかかることがネックになります。そんな中、どの物件が買取に適しているのか、仲介と買取のメリット・デメリットを比較しつつ、どの状況で買取を選ぶべきなのかを見極めることが大切です。本記事では、買取と仲介のそれぞれの利点と欠点を掘り下げ、成功に導くための買取のコツを包括的にご紹介していきます。自分の状況に最も合った売却方法を選択するために、是非このガイドをお役立てください。
目次
不動産買取とは何か
不動産買取とは、不動産会社が直接所有者から物件を購入することを指します。市場に出して売却する仲介と異なり、スピーディな取引が可能であり、買い手を探す手間が不要になります。特に、急いで現金化したい、売り出し期間を短縮したい場合に利用される手法であり、近年その需要は高まっております。
定義と基本的な仕組み
不動産買取の定義は、不動産会社が直接物件の買主となり、その物件を購入する行為です。基本的な仕組みとしては、不動産会社が売主から物件を直接買取り、後にその物件を市場で再販売するという流れになります。この方法の特徴は、売主が時間をかけて買い手を見つける必要がないため、迅速な売却が可能である点にあります。
さらに、物件の状態や市場価値を詳細に評価し、適切な買取価格を提示することで、不確実性を減らして契約に至るプロセスを安定させることが可能です。
但し、再販売時の価格設定や利益額、必要なリフォーム工事により業者が購入する価格（買取価格）は、市場で広く買い手を探す【仲介】よりは、安くなってしまうのが一般的です。
買取プロセスの概要
不動産買取のプロセスは、まず売主が買取を希望する不動産会社に相談することから始まります。その後、不動産会社が物件の現地調査を行い、さまざまな条件を考慮して買取価格を算定します。価格に納得がいけば、売主と不動産売買契約を結びます。売買契約書にサインし、指定日に残金の清算を行うことで、取引は完了となります。
出来れば、買取業者が購入する契約において、売主は契約不適合責任を免責とさせてもらうのが良いでしょう。
引用元：一般社団法人住宅金融普及協会 ホーム > 住まいの情報 >不動産売買契約と契約不適合責任免除特約
この際、仲介手数料は発生せず、売主は比較的短期間で売却代金を手にすることができるのが利点です。買取後の物件は、不動産会社の責任でリフォームやリノベーションが行われて、再販売をスタートさせます。リフォーム途中で見使った不具合があったとしても、契約不適合責任免責の特約があれば、売主は物件に関する心配から解放されるのです。
仲介と不動産買取の主要な違い
仲介と不動産買取の間にはいくつかの主要な違いが存在します。まず、仲介では不動産仲介会社が売買の仲介役となり、売主と買主の間を取り持ちます。これに対して、不動産買取では買取を行う不動産買取業者が直接買主となり、仲介業者を介さずに取引が行われます。仲介の場合は、買い手を見つけるまでに時間がかかる可能性があり、売主はその不確実性を抱えたまま長期に渡り物件を売り出し続けるリスクを負うことになります。対照的に、不動産買取では、不動産会社がすぐに買取を行うため、迅速に現金化できるメリットがあります。また、売り出し期間中の電気代や税金等の維持費も不要となり経済的な負担が軽減されるでしょう。これらの違いから、売却の状況や目的に応じて、どちらの方法を選択するかを検討する必要があります。
不動産買取のメリット
不動産を売却する場合、不動産仲介会社を通じた仲介ではなく、買取のサービスを利用する選択肢も存在します。その際の最大のメリットは、直接買主が買取業者となるため、煩わしい交渉や複雑な手続きを減らせることです。迅速かつスムーズな取引を望む方にとって、非常に魅力ある売却方法と言えるでしょう。
速やかな売却が可能
不動産の買取を利用すると、一般的な市場で物件を売り出してから成約するまでの期間を大幅に短縮することが可能です。仲介を介さずに直接買取会社が物件を購入するため、売却意志を固めてから実際に売るまでの流れがスピーディに進みます。時間が限られているケースや、すぐに現金化したいという状況にある方には、この迅速さが大きな利点となるのです。また、市場に出してから時間がかかる場合、売却価格が予測しづらい面もありますが、買取ならば素早く確定させることができます。
確実な売却が期待できる
不動産の買取を利用することで、売却が確実に行われる見込みが高まります。市場に出すと様々な要因で売れ行きが左右されますが、買取ではそのような不確定要素を排除し、ある程度の価格で売却が約束されるのです。購入希望者が現れたとしても、その後のローンの審査などで売買が不成立に終わるリスクもありますが、買取の場合はこうした心配から解放されます。確実な売却は、売主にとって安心感につながり、次の物件購入や債務弁済など資金計画を立てやすくなることは間違いありません。
売買手続きのシンプルさ
買取のサービスを選ぶ最大のプラス点として、売買手続きのシンプルさが挙げられます。市場での不動産売買には、様々な条件交渉や書類作成、当事者間の調整など複雑かつ時間を要するプロセスが伴います。しかし買取の場合、売主と買取会社との間でのみ手続きが行われるため、相対的に必要な交渉も少なく、単純明快で分かりやすい取引が期待できるのです。売却プロセスが容易であれば、売り手の精神的負担も軽減され、安心して物件を手放せるようになりましょう。
不動産買取のデメリット
不動産買取にはメリットがある一方で、いくつかのデメリットが存在します。特に急いで現金化したいときに利用されるこのサービスですが、後で後悔することのないように、あらかじめ注意点を把握しておくことが重要です。デメリットとしては、市場価格より低くなる可能性、相場情報の不透明さ、買取査定価格に対する不満点などが挙げられます。これらについて詳しく説明していきましょう。
市場価格より低い可能性
不動産買取における最大のデメリットは、売却金額が市場価格よりも低くなる可能性があることです。買取業者は再販売を見込んで買取を行いますが、その際にはリスクを考慮して買取価格を下げる傾向にあります。そのため、売主は市場価格で売却するよりも安価で手放すことになりがちです。特に緊急に資金が必要な場合や、物件の状態が良くない場合は、買取価格がさらに下がる可能性があります。市場価格で売却するよりも手軽ですが、損をすることがあり得るので注意が必要です。
相場情報の不透明さ
次に、不動産買取での問題点として、相場情報の不透明さがあります。一般的に不動産の相場価格は、公開されているデータや取引事例に基づいていますが、買取の場合はそのような情報が少なく、実際の相場を知ることが難しくなります。不動産会社が提示する買取価格が妥当なのかを判断するのが難しいため、売主は不利な立場に立たされることがあります。この不透明さを避けるためには、複数の不動産会社から見積もりを取るなど、自身で情報を集める努力が必要です。
ご自分でも過去の取引事例を調べたい時は、コチラのサイトをご利用ください。
買取査定価格への不満点
不動産買取の際には、提示された査定価格に対して、不満を持つことがあります。これは、不動産の状態や市場環境などが反映された価格であることが多いのですが、売主の期待する価格と大きく乖離する場合が多々あります。加えて、買取の査定には、将来の利益確保のためにマージンが含まれているため、一般的に市場価格よりも低めに設定されることが一般的です。売却希望者は、納得のいく説明を求め、もし不満があれば交渉を試みることも大切です。また、他の売却方法も検討する余地があります。
ひと言で『価格』と言っても、色々な価格があります。過去のコラムに詳しく記述しております。
プロが教える不動産売却 査定価格・売出価格・成約価格の相関関係
仲介による売却のメリット
不動産の売却を考えたとき、多くの所有者は売却方法について悩みます。仲介を使う売却は、そのプロセスにおいて数多くのメリットがあります。専門的なノウハウを持つ仲介業者が介在することで、販売戦略から契約書の作成まで、賢い選択が可能になるのです。多くの場合、この選択は時間やコストの節約に直結し、売却の成功に結びつきます。
市場価格での売却が狙える
仲介会社を通じての売却では、専門家である不動産仲介業者が市場の分析を行い、適正な価格設定を助けてくれます。過大評価も過小評価も避け、適切な市場価格で物件を売り出すことが大切です。価格設定が適正であれば、より多くの購入者の目にとまりやすくなり、結果として売却チャンスを大幅に向上させることができるでしょう。また、市場動向に基づいた戦略的な価格交渉を行うことで、所有者にとって最善の条件で取引を進めることができます。
売却価格の結論は、【仲介で売却】＞【買取で売却】≧【リースバック】 リースバックについてご紹介！
購入希望者との交渉機会
物件の購入を考えている人たちは、それぞれに要望と予算があります。直接売り手と買い手が交渉を行うと、感情のもつれや誤解から交渉が難航することもありますし、適切な条件での合意に至らないことも少なくありません。仲介業者が間に入ることで、これらの問題をスムーズに解決できるでしょう。プロの交渉手腕により、双方が満足する結果に落ち着く可能性はグンと高まるのです。交渉はデリケートなプロセスであり、その中で購入希望者の本音を引き出し、良好な取引へと導く重要なポイントとなります。
プロによる顧客対応
売却活動を行う上で無視できないのが、購入希望者からの問い合わせや内覧の対応です。仲介会社を利用する一番大きな利点は、これらの対応をプロフェッショナルが行ってくれる点にあります。内覧時の接客や質問への的確な回答は、購入者に対して好印象を与え、売却へのスピードも上がることでしょう。また、契約書の作成や手続きの進行など、売買に伴う諸手続きをスムーズに進めてくれます。所有者は専門家の支援を受けることで、ストレスなく売却活動を進めることができるのです。
仲介による売却のデメリット
仲介を通じて不動産を売却する方法は、専門知識を持つ業者を活用できる一方で、いくつかのデメリットが存在します。まず、売却にかかる時間が長期化する可能性があり、売り手にとっての経済的または精神的な負担が大きくなることも考えられます。また、仲介手数料が発生するため、結果として得られる売却金額が減少するのも避けられない問題です。
売却までの時間が不確定
物件を売却する際に、仲介業者を通じて行う方法は多くのメリットを持ち合わせているものの、売却までの時間が不確定である点は大きなデメリットと言えます。市場の状況や物件の特性、価格設定などによっては、思った以上に時間がかかることがあり、その間、売主は金銭的なリスクを抱え続けることになります。売却見込みが長引くと、それに伴い維持費用も発生し、経済的負担は大きくなる一方です。特に、次の住まいへの移転や資金計画に影響を及ぼすこともあるため、売却のタイミングを見極める必要があります。
見込み客探しの難しさ
仲介を利用した売却で避けることは難しいのが、適切な見込み客を見つけるための困難さです。不動産市場は常に変動しており、購入希望者のニーズも多岐に渡っています。売主の物件が市場の需要と合致しなければ、売却はなかなか進まないものです。仲介業者がさまざまなマーケティング手法を駆使して買い手を探しますが、それには限界があり、結果的に長期間物件が売れずに市場価値が下がるリスクも否定できません。目立たない物件特徴や立地条件がネックとなり、売却活動が停滞することも少なくありません。
仲介手数料のコスト問題
ご所有不動産を、仲介業者を通じて売却する場合、避けて通れないのが仲介手数料というコストです。この手数料は、売却成立時に支払うこととなり、金額は売却額によって決定されます。取引金額が大きくなればなるほど手数料の絶対額も大きく、売主にとって見逃せない費用負担となります。結果として、手元に残る利益が減少することになり、売却後の資金計画に影響を与えかねません。また、一般的に手数料は値引きの余地が少ないため、売主は必然的にこのコストを受け入れざるを得ない状況になるのです。
買取向きの物件はどのようなものか
不動産の買取市場では、さまざまな物件が取引されますが、買取向きの物件には特徴があるのです。一般的に買取がスムーズに行われやすいのは、立地条件がよく、需要の見込めるエリアに位置する物件であります。また、合理的な価格設定がされている場合も、買取に至りやすいのです。買取業者の中には特定の物件タイプを好む場合もあり、その嗜好を理解することが大切です。
どんな物件が買取に適しているのか
買取に適している物件は主に、市場価値が高く流動性があるものです。具体的には、交通アクセスが良好で商業施設や学校などの生活施設が近く、生活しやすい環境にある物件が求められます。このほかにも、現在の不動産市場で人気のある間取りや、利便性の高い設備を備えているものは、買取市場でも好まれます。投資用の物件の場合は、安定した収益が見込めるかどうかと出口戦略（建物を取り壊したあと、土地として売りやすいなど）も重要視されるポイントです。
修繕が必要な物件の扱い
修繕が必要な物件も買取市場で扱われますが、買い手側は修繕にかかるコストを考慮して価格を決定します。したがって、大規模な修繕が必要な物件はそれ相応に買取査定額が下がる傾向にあります。ただし、立地条件が非常に良いなど、その他の価値が高ければ、修繕が必要であっても買取を積極的に行う業者は存在します。物件の魅力を高めるためには、最低限の清掃や小さな補修を行うとよいでしょう。
買取を検討すべき状況とは
買取を検討すべき状況は複数あります。急いで現金化したい場合や、相続で取得物件の活用に困っている際には、買取が有効な手段となります。また、空き家の管理が難しい、賃貸経営が上手くいかないなど、物件の所有が負担になっているときも、買取によって迅速に解決できる場合があります。最後に、市場での売却が難しいと判断される物件については、買取業者に依頼することで早期の売却が期待できます。
売却を成功させるためのコツ
売却において成功を収めるためには、その準備と戦略が重要になります。高額で売り出すためのコツをいくつか掴むことで、賢明な売却が可能になります。知恵を絞り、情報を集め、計画的に進めていくことが、売却成功への鍵となるでしょう。
査定額を高めるポイント
不動産を高値で売却するためには、まず査定額を引き上げることが必須です。そのためには、物件の魅力を最大限に引き出すための改善や修繕を行い、プロの目からも高評価を受けるようなコンディションを整えることが重要です。例えば、外壁の洗浄や内装のリフレッシュ作業、生活感が出過ぎないステージングをすることで、より多くの購入検討者に好印象を持ってもらうことができます。また、物件の特性を活かしつつ、地域の市場データに基づいた適正な価格設定を行うことも、査定額を高める上で重要な要素です。
売却のベストタイミング
売却のベストタイミングは、市場の動向を見極めることで見つけることができます。需要と供給のバランスが取れている時期や、地域開発などの好材料がある時期に売り出すと、良い条件で売却できる可能性が高まります。更に、季節による影響も無視できません。例えば、春は新生活のスタートに合わせた動きが活発になるため、売却のチャンスと捉えることができるでしょう。逆に、不動産市場が低迷している時期や、税制改正など不利な環境下では売却を見送るのが賢明かもしれません。
専門家と相談を行う利点
不動産売却は複雑なプロセスを伴います。そのため、不動産専門家との相談を行うことで、専門的な知識を基にしたアドバイスを受けることができ、売却の成功率を高めることが期待できます。彼らは市場の最新動向を把握しており、適正な価格や売り時の提案から、契約書の作成やトラブルの仲介まで、様々なサポートをしてくれます。また、適切なマーケティング戦略に沿った売却活動で、ターゲットとなる買い手を効率的に見つけ出し引きつける方法もアドバイスしてもらえ、売却において大きな利点となるでしょう。
よくある質問と答え
不動産の売買は、多くの人にとっては稀で高額な取引です。分からないことも多く、不安に感じる方も少なくありません。ここでは、よくある疑問についてわかりやすく答えていきます。皆さんの不動産売買の参考になれば幸いです。
不動産買取のQ&A
不動産買取に関してよく寄せられる質問に、詳しい回答をしていきます。まずは、「買取価格はどのように決まるのか？」という疑問です。買取価格は、物件の立地、築年数、状態、市場の動向など多岐にわたる要因を考慮して決定されます。次に、「買取で注意すべき点は何か？」という質問です。重要なのは、複数の業者に買取査定を依頼し、比較検討すること。また、契約内容をしっかりと把握し、後々トラブルにならないよう注意が必要です。最後に、「契約不適合責任はどうなるのか？」という質問があります。多くの場合、不動産買取後の契約不適合責任を免責として、お引渡し後に不具合が生じたとしても、売主は責任を負わないという事にさせてもらいます。
売却の際の税金の扱い
売却する際に気になるのが税金の問題です。売却によって得た利益は、原則として譲渡所得税が課税されます。この税金の計算方法には、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」があること、所有期間によって税率が変わることを理解する必要があります。また、特例や控除を利用することで税負担を軽減できる場合があるため、税法に詳しい専門家に相談することをおすすめします。さらに、非課税となる特定の条件にあてはまる可能性も忘れてはいけません。例として、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」や「空家の3,000万円特別控除」があり、適用させることが重要です。
引用元：国税庁＞No.3302 マイホームを売ったときの特例
引用元：国税庁＞No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
売却後のリスクとその対策
不動産売却後には様々なリスクが考えられます。その一つが、瑕疵・不具合が発覚した場合の問題です。売却後に物件に雨漏りや白蟻の害などの瑕疵が見つかった時は、契約不適合責任が問題になります。これを避けるには、事前に専門家のチェックを受け、正確な物件情報を開示することが肝心です。また、買取保証サービスを利用することもリスクヘッジの一手段でしょう。次に、売却後に発生する可能性のある税金の問題です。確定申告を忘れたり誤った申告をしたりすると、追徴課税を受けるリスクがあります。正しい申告を行うためにも、税務に関する専門的なアドバイスを受けることが大切です。最後に、不動産売却後の資金計画です。売却代金の使途や次の住まいへの資金計画は、慎重に行う必要があります。無理のない計画を立て、長期的な視点で資産管理をしていきましょう。
買取向き不動産の特徴と売却成功のコツ・仲介との違いについて：まとめ
不動産を売る際には、仲介を通す方法と、不動産会社に直接売却する「不動産買取」があります。この記事では、これらの選択肢それぞれの長所と短所を掘り下げ、特に買取に最適な物件の特性に注目して解説しています。不動産買取の魅力は、そのスピードと売却の確実性にありますが、市場価格より低めの価格で売却しなければならないことが欠点です。仲介を利用する場合、より高い価格で売れる可能性がありますが、時間がかかるというデメリットがあります。迅速な現金化を望む方や、手間のかかる売却プロセスを避けたい方にとって、買取は理想的な選択肢です。この要約を通して、不動産買取と仲介の差異、それぞれのメリットとデメリット、そして買取が適している物件の特徴を網羅的に理解することができます。不動産売却を検討する際の選択肢をより良く理解するための貴重な情報源として、ぜひこの内容を参考にしてください。
