金利上昇で不動産価格や地価の下落が懸念される今、あなたの不動産売却は適切なタイミングで進められていますか？金利が上昇すると住宅ローンの返済負担が増し、購入希望者の数が減少するため、不動産価格が下落傾向にあると言われています。よって、売却のタイミングを逃すと、大幅な損失につながる可能性があります。本記事では、不動産価格が下落するリスクや金利上昇による不動産投資への影響、さらには資産価値を最大限に保ちつつ、高値で売却するための具体的な戦略を詳しく解説します。住宅ローン返済の負担を軽減し、売却益を最大化するためのポイントを知りたい方は必見です。不動産売却における重要な判断基準を押さえて、損失を防ぎ、最適な売却判断を行うための知識を身につけてください！
目次
政策金利上昇で金融機関の短期プライムレートは上昇
政策金利が上昇すると、金融機関の短期プライムレートも必然的に上昇します。短期プライムレートとは、金融機関が優良企業に対して短期間で資金を貸し出す際に適用される最優遇金利のことです。2024年の初めから金利上昇が顕著になり、金融機関は貸出金利を引き上げています。これにより、住宅ローンや不動産投資ローンの金利も上昇する傾向があり、これが不動産価格の下落に影響を与える可能性があります。
例えば、短期プライムレートが1％上昇すると、住宅ローンの変動金利も1％ほど引き上げられるケースが多く見られます。その結果、借入金額・返済期間にもよりますが、返済額が月々1万円以上増えることもあり、購入希望者の資金計画に大きな影響を与えます。この金利動向を理解しないまま不動産売却を進めると、期待する価格で売却できない可能性があります。
引用元：日銀＞長・短期プライムレート（主要行）の推移 2001年以降
令和6年9月、約15年ぶりに各金融機関（表はメガバンクのみ）は短期プライムレートを0.15％程度上げて来ています。これにより住宅ローンの変動金利（概ね短期プライムレート＋1％に設定している）も令和6年10月度より利上げとなり基準金利（店頭金利）2.625％となる予定です。
令和6年10月度より住宅ローンの変動金利も上昇する事となりました。詳しくはこちらの記事をご覧ください。
いよいよ変動金利も0.15％上昇！住宅ローンの返済額を早急に確認しよう
短期プライムレートが上がるとどういう影響があるか
短期プライムレートの上昇は、不動産売買市場全体に大きな影響をもたらします。金利が上昇すると、個人や企業が資金を借りるコストが増加し、結果として不動産購入の意欲が減少します。不動産投資家は収益率を重視するため、ローン金利が上昇すると利益を確保しづらくなり、物件の購入を控えるケースが増えます。
具体的には、短期プライムレートが1％上昇した場合、年間返済額は数十万円単位で増加することがあります。そのため、賃貸用物件や投資用物件の利回りが下がり、不動産投資の魅力が薄れることもあります。また、需要が減少することにより、我先にと売却希望者が増え、不動産価格の下落圧力が強まる傾向が見られます。
不動産価格の下落初期段階（ピーク直後）では、特に商業地において、投資家や不動産業者が所有している不動産を一斉に手放し始めます。これは、のちに購入希望者が減り、価格下落が激化するのを回避するためです。このような状況を踏まえて売却戦略を立てることが、不動産の専門家として推奨される方法です。
住宅ローンにおける影響
短期プライムレートの上昇は、住宅ローンを利用している方にとって大きな負担増をもたらします。特に変動金利で住宅ローンを組んでいる場合、金利が上昇すると毎月の返済額が増加します。たとえば、1,000万円を20年ローンで借り入れた場合、金利が1％上昇するだけで年間の返済額は約5万円以上増加することになります。
この増加分は家計にとって無視できない負担であり、多くの家庭が返済計画の見直しを余儀なくされます。最悪の場合、住宅ローンの返済が困難になり、物件を手放す事態に追い込まれることもありえます。これにより、市場には売却物件が増加し、不動産価格のさらなる下落につながる可能性があります。
そのため、住宅ローンの利用者は金利上昇時に早めの対策が必要です。例えば、固定金利への借り換えや繰り上げ返済を検討することで、将来の金利リスクを軽減することができます。こうした対応策を取ることで、不動産価格が下落しても自宅の資産価値を守ることが可能です。
分譲業者の資金調達コストの影響
短期プライムレートの上昇は、分譲業者にとっても大きな資金調達コストの増加を意味します。分譲業者は、土地の仕入れや建築資材の購入に多額の資金を必要とするため、銀行からの借入金に頼るケースが多くあります。金利が上昇すると、その分資金調達コストが増え、利益を確保するために物件の販売価格を引き上げざるを得なくなります。
しかし、購入希望者は金利上昇により支出を抑えたいと考えるため、高額な物件には手を出しにくくなります。この結果、分譲業者は販売価格を下げてでも早期に売却する必要に迫られ、不動産価格全体が下落する傾向が強まります。
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このような販売不振が続くと、2024年から2025年にかけて分譲業者、不動産開発業者などの倒産は増加する事でしょう。
さらに、金利上昇によって新規の分譲開発プロジェクトへの投資が減少することも考えられます。こうした状況では、新築物件の供給が減少し、中古物件の需要が増加する可能性があります。中古不動産市場で高値売却を目指す方にとっては、こうした金利動向を見極めることが重要です。
金利上昇で不動産価格が下がると言われる主な理由
金利上昇は不動産価格の下落を引き起こす主要な要因とされています。その理由は、住宅ローンの返済負担増加や不動産投資の収益性低下によって、不動産需要が減少するためです。不動産売買市場で買い手が減少すると、価格競争が激化し、不動産価格が下落しやすくなります。以下に、その主な理由を専門家の視点で詳しく解説いたします。
住宅ローン返済額の増加による住宅需要の低下
結論
金利上昇により住宅ローンの返済額が増加すると、住宅需要が低下します。
理由
住宅ローンの金利が上昇すると、借入時の総返済額が大幅に増加します。例えば、金利が1％上昇すると、3,000万円を35年ローンで借り入れた場合、総返済額は約580万円も増えることになります。この返済負担の増加は、購入希望者の購買意欲を削ぎ、住宅市場の需要を冷え込ませます。
具体例
3,000万円を35年ローンで借り入れた場合
- 金利0.40％の場合： 月々の返済額は76,557円
- 金利1.40％の場合： 月々の返済額は90,392円
このように、金利が上がると毎月の返済額が増加し、家計への負担が重くなります。その結果、住宅購入を控える人が増え、不動産価格の下落につながります。
専門家のアドバイス
住宅ローンを検討している方は、まだまだ低金利ではある変動金利に賭けるか？安心を買う意味で固定金利型ローンの利用をするか？将来的に繰り上げ返済などで金利リスクを軽減する方法を考えるべきです。
投資家が不動産投資を敬遠する理由とは？
結論
金利上昇は不動産投資の収益性を低下させ、投資家が投資を敬遠する傾向にあります。
理由
不動産投資において、投資家は家賃収入からローン返済額を差し引いたキャッシュフローを重視します。金利が上昇するとローンの返済額が増え、キャッシュフローが減少します。これにより、投資利回りが低下し、不動産投資の魅力が薄れます。
具体例
年間の賃料合計額が約1,300万円、固定資産税等と管理費で約400万円かかる収益物件を自己資金と事業ローン1億円で購入する場合、返済期間20年とすると
- 金利1.625％の場合： 年間キャッシュフローが約314万円
- 金利2.625％の場合： 年間キャッシュフローが約256万円
投資利回りが低下すると、投資家は他の高収益な投資先（例：株式市場、外国為替市場）に資金を移す可能性が高まります。その結果、不動産市場から資金が流出し、不動産価格が下落する要因となります。
専門用語の解説
- キャッシュフロー： 投資活動によって得られる現金収支のこと
- 投資利回り： 投資額に対する年間収益の割合
専門家のアドバイス
不動産投資を検討している方は、金利変動リスクを考慮し、自己資金比率を高めるなどの対策を取ることが重要です。事例のような1％の金利上昇はまだ考えなくて良いと思いますが、借入後もローン金利は注意する必要があります。
買い手が減少することで起こる価格競争の激化
結論
買い手の減少は価格競争を激化させ、不動産価格の下落を招きます。
理由
金利上昇により住宅購入者や投資家が市場から離れると、買い手の数が減少します。一方で、売却を希望する物件数は変わらないか増加するため、市場は供給過多の状態になります。このような状況では、売り手は早期に物件を売却するために価格を下げざるを得ません。
具体例
- 同一エリアで同種の中古不動産（中古戸建・中古マンションなど）が増加
- 新築物件の販売が停滞し、価格引き下げが行われる
価格競争が激化すると、不動産価格の下落が加速し、市場全体で価格低下の連鎖が起こる可能性があります。
専門家のアドバイス
不動産売却を検討している方は、価格競争に巻き込まれないよう、物件の付加価値を高めるリフォームや適切な価格設定が重要です。
最後に
金利上昇は不動産市場に大きな影響を与えますが、適切な対策と戦略を取ることで、その影響を最小限に抑えることが可能です。不動産売却を検討している方は、ぜひ専門家に相談し、最適なタイミングと方法で資産を有効活用してください。
金利上昇初期は不動産価格を押し上げる可能性もある
金利の上昇は、一般的に不動産価格の下落・縮小へとつながる要因ですが、その初期段階では、逆に不動産の価格や契約件数を押し上げる可能性があります。特に、持ち家志向の強い購入者が、将来的な負担の増加を気にして早期購入を決断し、不動産需要が一時的に高まる事があります。
上昇前に「今が買い時」と考える持ち家志向の購入者
金利が上昇すると予測されると、多くの持ち家志向の購入者は「今が買い時」と考えます。金利が低いうちに住宅ローンを組むことで、将来の返済額を抑えられるからです。金利が1％上昇すると、3,000万円を35年ローンで借りた場合、総返済額が約580万円も増加します。この増加分は家計に大きな影響を考慮するため、購入を急ぐ人が多くなります。
このような駆け込み需要により、一時的に不動産価格が上昇することがあります。 特に人気エリアや新築物件では、需要が供給を上回り、価格が一時的に上昇するケースも見られます。あわせて売買の件数も増加する傾向があります。
しかし、この状況は一過性のものであり、金利が本格的に上昇すると再び需要が減少し、不動産価格が下落する可能性が高くなります。
売却を検討している方は、このタイミングを逃さず不動産売却を進めることで、高値での取引が期待できます。購入を検討している方は、将来的な市場の変動を見据え、慎重な判断が求められます。長期的な資金やライフプランを慎重に、不動産購入のタイミングを見極めることが重要です。
地域ごとに違う！金利上昇の影響で不動産価格が下がりやすいエリアとは
金利上昇が不動産価格に与える影響は、地域によって大きく異なります。特に地方都市や郊外地域では、金利上昇が不動産価格下落の大きな要因となり得ます。これらの地域では、もともと不動産需要が都市部に比べて低く、人口減少や高齢化が進行しています。そのため、金利上昇による住宅ローンの返済負担増加が需要減少に直結しやすいのです。一方、首都圏や大都市圏では人口流入が続いており、需要が比較的安定しているため、金利上昇の影響が緩和される傾向があります。
地方の不動産価格が特に影響を受けやすい理由
- 人口減少と不動産需要の低下
地方では、人口減少・人口流出が深刻な問題となっています。総務省の「住民基本台帳人口移動報告」によると、2023年に転入超過となっているのは東京都などの大都市で7都府県に留まっています（総務省統計局）。この人口流出により、不動産需要が低下し、空き家や売れ残り物件が増加しています。
引用元：総務省統計局＞住民基本台帳人口移動報告 2023年（令和5年）結果より一部抜粋
具体例
- 空き家率の上昇：総務省のデータでは、空き家率は全国平均の13.8％に対し、地方の空き家率は20％を超えている地域もあり、全体的に地方のほうが空き家率は高い。
- 需要減少の影響：需要が低いため、不動産価格が下落しやすく、金利上昇による住宅ローンの返済負担増加がさらに購入意欲を削いでいきます。
引用元：総務省＞令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果
- 経済活動の停滞と雇用機会の減少
地方では、産業構造の変化や企業の都市部集中により、経済活動の停滞が進んでいます。これにより、雇用機会が少なく、収入が安定しないため、高額な不動産を購入する余裕がない人が増えています。金利上昇で借入コストが増加すると、さらに不動産購入が難しくなります。
- 不動産投資家の敬遠と資金流出
地方の不動産は資産価値の下落リスクが高いと見られ、不動産投資家が投資を控える傾向があります。金利上昇により、不動産投資の収益性が低下すると、投資家はより収益性の高い都市部の物件や他の投資商品に資金を移します。これにより、地方の不動産市場から資金が流出し、価格下落を招きます。
不動産のプロからのアドバイス
地方で不動産を売却する場合、金利上昇による不動産価格下落のリスクを考慮し、早めの売却を検討することが重要です。具体的には、以下の対策をおすすめします。
- 物件の魅力向上：リフォームやリノベーションを行い、物件の価値を高める。
- 適切な価格設定：市場価格を正確に把握し、競争力のある価格設定を行う。
- 専門家への相談：地域の不動産市場に詳しい不動産会社や専門家に相談し、最適な売却戦略を立てる。
不動産の売買はいつがベストタイミングか？
不動産の売買を検討する際、タイミングは非常に重要です。特に、金利上昇や不動産価格の変動が激しい時期には、最適な売買時期を見極めることが資産価値の維持・向上に直結します。しかし、市場動向を正確に把握するのは容易ではありません。不動産のプロとして、どのようなポイントに注目すべきかを詳しく解説いたします。
需要が高い物件・エリアは「待つべきではない」理由
結論
需要が高い物件やエリアでは、売買のタイミングを待つよりも、今すぐ行動することが賢明です。
理由1
不動産需要が常に高い
人気エリアや物件では、不動産需要が供給を上回っています。そのため、多少の金利上昇があっても、不動産価格は安定または上昇傾向にあります。待っている間に価格がさらに上がる可能性が高く、購入を遅らせることでコストが増大するリスクがあります。
理由2
金利上昇前の駆け込み需要
金利上昇が予測されると、購入希望者が増え、競争が激化します。特に、住宅ローンを利用する購入者は、金利が低いうちに契約を結びたいと考えるため、極端な事を言えば、『物件の争奪戦』が起こりやすくなります。待っている間に希望の物件が他者に取られてしまうリスクも高まります。
理由3
資産価値の安定性とキャピタルゲインの期待
需要が高い物件は、長期的に見ても資産価値が安定しており、将来的なキャピタルゲイン（資産売却益）も期待できます。早めに購入または売却することで、市場の変動リスクを最小限に抑えられます。
不動産のプロからのアドバイス
需要が高い物件やエリアでの不動産売買は、市場の動きを待つよりも、積極的に行動することが重要です。購入を検討している方は、信頼できる不動産仲介業者と連携し、最新の物件情報を迅速に入手しましょう。売却を考えている方も、適切な価格設定と効果的な販売戦略で高値売却を目指すべきです。
金利上昇でも価値が高い物件は【いま】売るべきか？
結論
金利上昇が進む中、価値が高い物件は今が売り時と言えます。
理由1
高級物件は金利の影響を受けにくい
高級マンションや一戸建てなどの高価格帯の物件は、購入者が自己資金を多く持っているため、住宅ローンの金利変動による影響が少ないです。その結果、金利上昇局面でも需要が安定しています。
理由2
不動産投資家からの需要が高い
国内外の不動産投資家は、資産分散や長期的な資産保有を目的として、価値が高い物件を積極的に購入します。金利上昇時でも、安定した不動産投資先を求める投資家にとって、これらの物件は魅力的です。
理由3
市場の先行き不透明感を考慮
金利上昇が続くと、市場全体が不透明になり、一般的な不動産需要が減少する可能性があります。このような状況では、買い控えが進む前に早めに売却することで、物件価値を最大限に活用できます。
不動産のプロからのアドバイス
価値が高い物件を所有している方は、金利上昇の影響が限定的な今こそ売却のチャンスです。特に、今後の市場変動リスクを考慮すると、早めの売却が資産保全につながります。売却を検討する際は、信頼できる不動産仲介業者に相談し、適切なマーケティング戦略を立てることが重要です。
不動産価格が下落するのを待って購入・売却すべき人は？
不動産市場は常に変動しており、金利上昇や不動産価格下落といった要因が売買のタイミングに大きく影響します。では、どのような人が不動産価格の下落を待って購入や売却をすべきなのでしょうか。ここでは、不動産投資家、自己居住用の購入者、そして長期的な資産運用を考えている方々に焦点を当てて解説いたします。
不動産投資を検討する投資家にとってのタイミング
結論
不動産価格が下落するタイミングは、不動産投資家にとって最適な購入機会となります。
理由
- 低価格での物件取得
不動産価格が下落すると、同じ資金でより高価値の物件を購入できます。これは将来的なキャピタルゲイン
（資産売却益）の増大に直結します。
- 投資利回りの向上
購入価格が低いと、賃貸収入に対する投資利回りが高くなります。たとえば、年間家賃収入が300万円の物件を
3,000万円で購入した場合、利回りは10％ですが、2,500万円で購入できれば12％に上昇します。
- 交渉力の強化
市場が低迷しているときは、売り手側が価格や条件面で譲歩しやすくなります。これにより、有利な条件での
契約が可能となります。
不動産のプロからのアドバイス
不動産価格が下落している局面では、物件選びが重要です。特に、将来的な資産価値の上昇が見込めるエリアや物件に焦点を当てるべきです。また、金利上昇時にはローン審査が厳しくなる傾向があるため、事前に資金計画をしっかり立て、自己資金比率を高めておくことが重要です。
自己居住用として購入を考えている人の判断ポイント
結論
自己居住用の購入を検討している場合、価格下落を待つべきかどうかは総合的な判断が必要です。
理由
- ライフプランとの整合性
家族構成や通勤・通学など、生活上のニーズを満たすことが最優先です。価格下落を待つ間に、理想の物件を
逃すリスクがあります。
- 金利上昇による返済負担
住宅ローンの金利が上昇すると、毎月の返済額や総返済額が増加します。たとえば、金利が1％上昇すると、
3,000万円を35年ローンで借りた場合、総返済額が約580万円増える可能性があります。
- 物件価格と金利のバランス
価格下落によるメリットが金利上昇によるデメリットを上回らない場合もあります。そのため、総支払額を
シミュレーションして判断することが重要です。
不動産のプロからのアドバイス
自己居住用の購入は、価格だけでなく生活の質や安心感も重要な要素です。金利タイプの選択（固定金利や変動金利）や、繰り上げ返済の計画など、金融面での対策も検討しましょう。また、信頼できる不動産仲介業者に相談し、最新の市場情報を入手することも大切です。
長期的な視点で資産運用を考えている方へ
結論
長期的な資産運用を目的とする場合、不動産価格の一時的な下落を過度に気にせず、物件の将来性や安定収益に注目すべきです。
理由
- 市場サイクルの理解
不動産市場は長期的なサイクルで動いており、短期的な価格変動は長期的な資産価値に大きな影響を及ぼさない
ことが多いです。
- インフレ対策としての不動産
不動産はインフレーションに強い資産とされ、資産価値の維持・向上が期待できます。長期保有により、
キャッシュフローの安定化も図れます。
- 税制優遇の活用
長期保有による減価償却や、相続税対策などの税制上のメリットも享受できます。
不動産のプロからのアドバイス
長期的な資産運用を考える際は、物件の立地条件、周辺の開発計画、将来的な人口動態など、多角的な視点で物件を評価しましょう。また、物件の維持管理や賃貸経営のノウハウも重要です。専門家と連携し、総合的な資産運用プランを策定することをおすすめします。
金利上昇で不動産価格は本当に下がる？売却・購入の判断基準：まとめ
金利上昇が不動産価格や地価下落に与える影響は大きく、不動産売買を検討している方は注意が必要です。住宅ローンの返済負担が増えることで購入希望者が減少し、需要が高い物件・エリアであっても価格競争が激化する可能性があります。一方、金利上昇初期には「今が買い時」と考える持ち家志向の購入者による駆け込み需要で、不動産価格が一時的に上昇することもあります。地方の不動産価格は特に影響を受けやすく、人口減少や需要低下により地価下落が進行しやすい傾向があります。不動産投資を検討する投資家は、不動産価格が下落するタイミングを狙い、低価格での物件取得や投資利回りの向上を図ることが可能です。また、将来的な不動産価格の回復によるキャピタルゲインも期待できます。自己居住用の購入を考えている方は、金利上昇による住宅ローンの返済負担増加と物件価格のバランスを考慮し、最適なタイミングを見極めることが重要です。長期的な資産運用を目指す方は、市場の一時的な変動に惑わされず、将来的な資産価値や安定収益を重視するべきです。金利上昇によるリスクを理解し、不動産投資や不動産売買の戦略を立て、資産価値を守るために最適なタイミングで行動しましょう。
松屋不動産販売株式会社 代表取締役：佐伯 慶智からの提案
この度は、当社のコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。私は松屋不動産販売株式会社の代表取締役、佐伯 慶智（さえき よしのり）です。
不動産の売却は、大切な資産を最大限の価値で手放すために慎重な判断が必要です。今回の記事をお読みいただいた方は、金利上昇や不動産価格の変動について理解を深めていただけたことと思います。しかし、実際の売却タイミングや査定金額は、専門的な知識と経験が不可欠です。そこで、当社が提供する「かんたん自動査定」をご活用いただくことで、スマホから手軽に査定額を確認していただけます。まだ売却を決めかねている方も、一度ご自身の物件価値を知ることは、今後の判断材料として非常に有益です。
また、より詳細な売却方法や査定金額のご相談をご希望の方には、「売却査定相談」で直接お話を伺い、最適な売却プランをご提案いたします。当社は愛知県と静岡県西部にて不動産の売買仲介を専門に行っており、地域に根ざした経験と豊富な実績があります。お客様一人ひとりに寄り添い、納得のいく不動産売却をサポートいたしますので、ぜひお気軽にご利用ください。
皆様からのご相談を心よりお待ちしております。
