家を売却すると、様々な税金が発生する可能性があります。
売却益の計算や税金の額が分からず不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
今回は、家売却時に発生する可能性のある税金の種類や計算方法を分かりやすくご説明します。
また、税金を少しでも軽減できる節税対策についても、具体的な特例を挙げながら解説しますので、ぜひ最後までお読みください。
目次
家の売却で必ずかかる税金と、かかる可能性のある税金
＊印紙税・登録免許税・仲介手数料の消費税の解説と計算方法
印紙税は、売買契約書などの課税文書に貼る収入印紙の代金です。
契約金額によって税額が異なります。
1～10万円の契約金額では200円ですが、1億円の契約金額では10万円です。
契約金額が上がれば印紙税は増えるのです。
登録免許税は、不動産の名義変更登記にかかる税金です。
抵当権抹消登記が必要な場合は、売主が負担します。
不動産1件につき1,000円です（土地と建物は別々に計算）。
仲介手数料の消費税は、不動産会社に支払う仲介手数料に10％の消費税がかかります。
手数料は売買価格の3％＋6万円（消費税別）が上限です。
＊譲渡所得税が発生するケースと、発生しないケースの解説
譲渡所得税は、家の売却益（譲渡所得）に課税される税金です。
売却価格から購入価格、購入時の諸費用、売却時の諸費用を差し引いた金額が譲渡所得となります。
譲渡所得がプラスの場合に発生し、マイナス（譲渡損失）の場合は発生しません。
・譲渡所得税が発生するケース
売却価格＞（購入価格＋購入時の諸費用＋売却時の諸費用）
・譲渡所得税が発生しないケース
売却価格≦（購入価格＋購入時の諸費用＋売却時の諸費用）
＊譲渡所得税の計算方法をステップごとに丁寧に解説
1:売却価格（譲渡価格）を求める
まず、売却によっていくら入手できるかを確定します。
不動産会社に査定依頼を行い、正確な価格を把握することが重要です。
2:取得費用を差し引く
次に、家の購入価格と購入時の諸費用を売却価格から差し引きます。
購入時の諸費用には、仲介手数料、印紙税、登記費用などが含まれます。
中古住宅の場合、物件価格の6～8％程度が目安です。
3:譲渡費用を差し引く
最後に、売却にかかった諸費用（仲介手数料、印紙税など）を差し引きます。
売却価格の5％程度が目安です。
4:譲渡所得の計算
上記のステップを経て、譲渡所得を算出します。
譲渡所得＝売却価格－（取得費用＋譲渡費用）
5:税率を乗じる
譲渡所得に税率を掛け合わせ、譲渡所得税額を算出します。
税率は所有期間によって異なり、5年以内は39.63％、5年以上は20.315％です。
家の売却における節税対策・特例
＊3,000万円の特別控除の適用条件と注意点
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
適用条件は、売却物件が自己居住用の住宅であること、一定の期間居住していたことなどです。
住宅ローン控除との併用はできません。
また、売却した年の前年または前々年にこの特例の適用を受けている場合は利用できません。
＊10年超の所有物件に対する軽減税率の特例
マイホームを売却する際に、所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得税の税率が軽減される場合があります。
課税譲渡所得が6,000万円以下の部分について、税率が14.21％に軽減されます（6,000万円を超える部分は通常の税率）。
＊被相続人の居住用財産（空き家）に関する3,000万円特別控除
相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば、3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。
適用条件は複雑なので、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
＊特定の居住用財産の買い換え特例
一定の条件を満たして自宅を買い替える場合、売却時の譲渡益に対する税金の納税を将来に繰り延べられる特例です。
＊譲渡損失が発生した場合の損益通算と繰越控除
売却価格が購入価格や諸費用を下回り、譲渡損失が発生した場合、他の所得と損益通算したり、翌年以降3年間繰り越して控除できる場合があります。
まとめ
家売却時の税金は、印紙税、登録免許税、仲介手数料の消費税、そして売却益が出た場合の譲渡所得税など、複数種類存在します。
それぞれの税金の計算方法は複雑ですが、本記事で解説したステップに従って計算すれば、大まかな金額を把握できます。
また、3,000万円の特別控除や軽減税率などの節税対策を有効活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。
ただし、各特例の適用条件は複雑なため、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
売却前に税金についてしっかりと理解し、適切な対策を取ることで、安心して不動産売却を進めることができるでしょう。
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不動産でお困りの方はお気軽にご相談ください。
