一見すると信頼できそうな「不動産売却に強い会社ランキング」にも裏側があります。たとえば、広告費を支払った不動産会社が上位にランクインする一方で、実力のある地域密着型の会社がランキング外となることがあります。その「ウソ」を明らかにするとともに、頻繁に語られる「実績＝契約件数」のカラクリも詳しく解説します。
契約件数も実は誇張されていることが多く、年間の契約件数：5000件と言っても、1件の取引で売主様の仲介で1件、買主様の仲介で1件といわゆる「両手取引」を2件としている会社も多く存在します。その5000件という年間の契約件数が実は何件位なのかを検証していきます。
この記事を読むだけで、不動産売却の不安が解消され、他の記事では得られない具体的な情報や実践的なステップがわかり、初めての一歩を【自信を持って】踏み出すことができます！
目次
ランキングに隠された秘密を知る
ランキング形式の情報は、一見すると分かりやすく、便利なように見えます。たとえば、「○○市でおすすめの不動産会社トップ10」などの形式は、情報が整理されていて選択肢を比較しやすいと感じるかもしれません。しかし、不動産売却を検討している方にとって、ランキングが必ずしも信頼できる情報源とは限りません。その背景には、ランキングの作成過程や基準に隠された重要な問題があるからです。ここでは、ランキングに隠された秘密を紐解いていきます。
ランキングは本当に信頼できるのか？
「○○市で不動産売却に強い会社ランキング」といった情報は、特にはじめて売却を検討されている方にとって参考にしやすい形式です。しかし、そのランキングがどのように作成されているかを確認することが重要です。たとえば、ある大手ポータルサイトでは、掲載料を支払った企業だけをランキングの対象とし、結果として、実績や実力や客観的デートを基に作られていないランキングが掲載される仕組みになっています。
※当社もこの運営会社から声を掛けられましたが、無駄だと思い、お断りさせて頂きました。
この場合、ランキングに掲載されない地域密着型の優良企業が見落とされてしまう可能性があります。また、ランキングの基準が公開されていない場合、信頼性の判断が難しくなります。
広告費が左右する順位の裏側
不動産会社のランキングは、多くの場合、掲載料や広告費が関与しています。たとえば、ある不動産査定サイトでは、ランキング上位に掲載されている不動産仲介業者すべてがその運営会社へ広告費を支払っていることが明らかになっています。このような場合、実際の実績や顧客満足度よりも、広告予算がランキングを左右することになります。ランキングを参考にする際は、その情報が広告費の影響を受けていないかを慎重に見極める必要があります。
ナンバーワン表記のあり得ない実態
多くの不動産会社が自社の広告やホームページで「○○エリア売却実績No.1」などと謳っています。しかし、その表記が具体的なデータに基づいているかは疑問が残ります。一部の企業は、自社調査や特定の条件下、たとえば特定の地域や期間に限定した売却実績をもとに、このような主張をしています。また、「年間契約件数5,000件」という表記があっても、売主様と買主様の双方を1件ずつカウントすることで、実際の取引件数よりも多く見せているケースがあります。
これらのポイントを理解することで、ランキングに惑わされず、本当に信頼できる不動産会社を選ぶ判断力が養われます。たとえば、地域密着型の会社で過去の取引実績を詳細に公開しているものや、顧客レビューがポジティブで具体性のある会社を選ぶのが一つの方法です。また、複数の不動産会社に無料査定を依頼し、対応の丁寧さや提案内容を比較することで、信頼性をより確実に判断することができます。
2024年10月以降、 優良誤認表示または有利誤認表示に当たるNo. 1広告をした者は、「100万円以下の罰金」の対象 となります（景品表示法48条）
契約件数の真実に迫る
不動産会社の広告やランキングで頻繁に目にする“年間契約数千件”（例えば5000件）という数字。しかし、その数字がどのように計算されているのかを詳しく知ることが重要です。通常は、1件の取引は1件としてカウントされるべきですが、多くの不動産仲介業者は売主と買主を別々にカウントする手法を採用していることがわかっています。
この計算法により、実際の取引件数が過大に見積もられるケースが多いとされています。本章では、契約件数のカラクリやその計算方法、関連する手数料率や平均取引金額について解説します。
“年間契約5000件”のカラクリを解明
一部の不動産会社は、自社の取引実績を大きく見せるために“年間契約5000件”などの数字を広告に利用しています。しかし、この契約件数は売主と買主の両方をそれぞれ1件としてカウントしている場合が多く、実際の取引件数はその60％程度であると考えられます。
たとえば、同じ物件に対して売主と買主の双方を仲介した場合、これを2件とカウントします。実際の取引としては1件であるにもかかわらず、双方の仲介に入ったということで2件とカウントすることで、取引実績を倍増させて見せるケースが一般的です。このような計算方法が採用されると、実際の取引規模以上に大きく見えるのです。
手数料率とは？
まず、手数料とは、不動産会社が仲介業務を行う際に受け取る報酬のことを指します。日本の不動産取引では、手数料は一般的に“成約金額×3%+6万円”（税別）という計算式で計算されます。この式は、宅地建物取引業法に基づいており、不動産業界で長年使用されてきた標準的な計算方法です。1950年代の法整備以降、取引の透明性を確保し、公平な手数料体系を維持するために採用されました。
たとえば、3000万円の物件を売却した場合、3000万円×3%+6万円となるので、仲介手数料は96万円（税別）となります。
ただし、売主様または買主様のどちらか一方を仲介した場合の報酬となるため、いわゆる両手取引（売主様・買主様双方を仲介）の場合は、双方から手数料を頂戴して倍額の192万円となります。
少し前置きが長くなりましたが、この手数料率は、会社全体の指標としても使用されます。たとえば、総取引額（仲介した売買代金の総額）が100億円、得た仲介手数料（売上）が4億5000万円の場合、4億5000万円÷100億円×100＝手数料率4.5％となります。
手数料率が6％に近づくほど両手取引が多く、3％に近づくほど片手取引が多いことを意味します。不動産仲介大手（三井のリハウス、東急リバブル、住友不動産販売など）は、毎年大体5％弱の手数料率となり、両手取引が比較的多い傾向があります。
引用元：ダイヤモンド不動産研究所＞大手不動産仲介は「囲い込み」が蔓延?! 住友や三井などは40%以上！ 売却時は両手比率が高い会社に注意をより一部抜粋
平均取引金額とは？
平均取引金額は、その会社における取引価格の平均を指します。この数字は地域や物件の種類によって大きく異なります。たとえば、2023年の統計によると、東京都心部ではマンションの平均取引金額が5800万円を超える一方、地方都市の一戸建では平均取引金額が1800万円程度に留まっています。このような差は、立地条件や需要と供給のバランスが影響しています。
平均取引金額が高い場合、その会社が「良い地域で営業をしている」「良い商品を取り扱っている」と判断される場合が多いです。
実際の契約件数を計算してみよう
ここでは、仮定のデータを用いて実際の契約件数を計算します。たとえば、年間契約件数5000件（両手取引を売主様と買主様の双方を1件ずつカウント）と謳う不動産会社Aの年間売上が30億円、平均取引金額が2500万円、手数料率が4.2%の場合、年間の契約件数は以下のように計算されます。
実際の年間契約件数は、30億円 ÷ (2500万円 × 0.042) = 2857件となります。
広告で謳われている5000件という数字と比較すると、実際の取引件数は大幅に少ないことがわかります。このような際には、公開されているデータがどのように計算されているのか、基準や出典を確認することが重要です。また、複数の不動産会社の実績を比較することで、一社の情報に偏らない判断が可能になります。このように具体的な計算を行うことで、不動産会社の実績を正確に評価することができます。
余談ですが、不動産仲介業者である程度の従業員（20名以上）がいる会社は、仲介だけではほぼ赤字です。よって、不動産仲介業者がリフォーム工事に注力して、リフォーム工事の利益（利益率30％超）を得ようと必死になっています。ちなみに松屋不動産販売株式会社は仲介専業でリフォーム工事を請け負いませんが、完全黒字化が出来ております。
コチラの記事も是非ご覧ください⇒不動産仲介業者によるリフォーム提案が売主にとって不利益となる理由
不動産売却で失敗しないための基準
不動産売却を成功させるには、信頼できる会社を選び、正確で幅広い情報を基に判断することが不可欠です。また、情報源を効果的に活用し、判断基準を明確にすることで、トラブルを未然に防ぐことができます。ここでは、不動産売却で失敗しないための基準や情報源について、さらに深掘りして解説します。
信頼できる会社の見分け方
信頼できる不動産会社を見つけるための具体的なポイントを以下に挙げます。
- 口コミや評判
実際にその会社を利用した人々の口コミは、会社の実力や信頼性を知る上で非常に有益です。特に、「SUUMO」や「HOME’S」といった不動産ポータルサイト、「Googleレビュー」などの一般的なレビューサイトを確認しましょう。ポジティブな意見だけでなく、ネガティブな口コミにも目を向け、特定の問題が繰り返し指摘されていないかをチェックすることが重要です。口コミ件数が多いほど信憑性が高まるため、幅広い意見を参考にするのが良いでしょう。
- 取引実績
不動産会社が公開している取引実績を確認し、具体的な数値や成功事例に目を向けましょう。成約件数や売却までの平均期間は、不動産会社のパフォーマンスを測る大切な指標です。たとえば、成約率（成約件数÷査定依頼件数）が高い会社は、適切な価格設定や効果的な販売戦略を持っている可能性が高いです。また、売却期間が平均より短い場合は、その会社の営業力やマーケティング手法が効果的であると考えられます。
- 担当者の対応力
不動産売却の成功には、担当者の能力が大きく影響します。初回相談時の対応を観察し、丁寧な説明や迅速な回答が得られるかを確認しましょう。提案内容が具体的かつ実用的であるほど、その担当者の専門性を評価できます。また、担当者が地元市場についての知識を持ち、実例を挙げて説明してくれるかどうかも信頼性を判断するポイントです。
- 独自の取引ネットワークと市場分析力の確認
不動産会社の営業力を見極めるには、独自の取引ネットワークや市場分析力を確認することが重要です。たとえば、その会社がレインズ（不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム）を効果的に活用しているかどうかを尋ねてみましょう。さらに、定期的な市場分析レポートを作成・公開している会社は、最新の市場動向を把握し、的確な価格設定や販売戦略を提案できる可能性が高いです。また、買主に対する広告戦略や提案内容が具体的である場合、その会社の営業力と売却成功率の高さを示しているといえます。
これらのポイントを総合的に評価し、信頼できる不動産会社を選ぶことが成功への第一歩となります。
ランキング以外で調べるべき3つの情報源
ランキングは参考程度に留め、より信頼性の高い情報源を活用することが大切です。以下は、不動産会社を選ぶ際に役立つ3つの情報源です。
- 公式ウェブサイト
不動産会社の公式ウェブサイトには、会社の特徴や過去の実績が詳細に記載されています。特に、成約事例や顧客の声は、会社の実績や信頼性を判断する重要な材料です。また、最新の市場動向や売却事例を掲載している場合、その会社が業界に精通している証拠といえます。
- 地元の不動産会社
地域密着型の不動産会社は、その地域の特性や市場動向を深く理解しています。たとえば、特定の地域での需要傾向や価格の変動要因について詳しく説明できる会社は、その地域での経験が豊富であると考えられます。さらに、地元で長年営業している会社は、地域社会とのつながりが強く、買主や関連業者とのネットワークを活用して早期売却や高値売却を実現する可能性が高いです。
- 公的データ
国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」などの公的データを利用することで、過去の取引価格や市場動向を客観的に把握できます。具体例として、「愛知県豊川市 マンション 2024年第1四半期」のような条件を入力することで、同地域の取引相場を簡単に確認できます。また、不動産業界団体が提供する地域別の市場レポートも、売却価格やタイミングを決める際に有用です。
引用元：国土交通省＞不動産情報ライブラリ＞豊川市・マンションより一部抜粋
不動産情報ライブラリの利用方法や活用方法は、過去のコラムをご参照ください。
地域密着型 vs 全国展開型の違い
地域密着型と全国展開型の不動産会社には、それぞれ独自の利点があります。
地域密着型の特徴
- 地域特有の市場動向に詳しい。
- 地域住民との信頼関係が強く、柔軟な対応が可能。
- 地元ネットワークを活用して迅速な売却を実現。
全国展開型の特徴
- 広範な広告ネットワークを持ち、多数の買主にアプローチ可能。
- ブランド力があり、初めての方でも安心感を持ちやすい。
- 大規模な取引や特殊な物件にも対応できるノウハウを持つ。
どちらを選ぶべきかについては、物件の所在地や性質によります。たとえば、地方の一戸建てを売却する場合、地域密着型の会社が地域の特性を活かした提案をしてくれる可能性が高いです。一方で、都市部の高級マンションを売却する場合は、全国展開型の会社が持つ広範なネットワークが有利に働くことがあります。
さらに、両方のタイプの会社に査定を依頼し、それぞれの提案内容や戦略を比較することで、より適切な選択が可能になります。これにより、信頼性の高い会社を選び、不動産売却の成功につなげましょう。
皆さんが住む街で成功する不動産売却の秘訣
不動産売却は一律の方法ではなく、地域ごとに異なる特性や市場動向を考慮する必要があります。皆さんが住む街で成功するためには、適切な不動産会社を選び、事前準備を徹底することが重要です。この章では、地域特性を活かした売却成功の秘訣についてさらに詳しく解説します。
適切な不動産会社を選ぶステップ
成功する不動産売却には、適切な不動産会社の選定が鍵を握ります。以下のステップを参考に、最適なパートナーを見つけましょう。
- 地元の市場動向を熟知した会社を選ぶ
地域ごとの需要と供給を把握している不動産会社を選びましょう。地域密着型の会社は、近隣エリアの売却事例や取引価格に精通しており、的確な価格設定が期待できます。たとえば、過去に同じエリアで売却された物件のデータを活用し、買主が注目するポイント（通勤の利便性や学区の評価など）を強調することで、高値売却を実現したケースがあります。また、地元の祭りやイベントに精通している会社は、地域の魅力を具体的に伝える広告戦略を構築することも得意です。
- 査定を複数社に依頼
複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された価格やサービス内容を比較することが重要です。比較する際は、査定価格だけでなく、売却時の広告戦略や対応スピード、担当者の経験なども考慮しましょう。また、高額な査定価格を提示された場合は、どのような根拠に基づいているのかを具体的に確認してください。たとえば、過去の類似物件の売却事例や市場動向を基に説明できる会社は信頼性が高いといえます。一方で、不自然に高い価格を提示する会社は、媒介契約を取るための「営業トーク」である可能性もあるため注意が必要です。
コチラの記事もご覧ください⇒不動産一括査定から手を引くべき4つの理由
コチラの記事もご覧ください⇒プロが教える不動産売却 査定価格・売出価格・成約価格の相関関係
- 担当者との相性を確認
売却の過程では担当者との密な連携が不可欠です。担当者が親身に対応し、質問に丁寧に答えてくれるかを観察してください。たとえば、「売却までの平均期間はどのくらいですか？」「これまでに似た物件を売却した事例を教えていただけますか？」「広告戦略にはどのような方法を取り入れていますか？」といった具体的な質問を投げかけてみましょう。これらの質問に対し、明確で実例を交えた回答を提示できる担当者は、信頼性が高いと言えます。特に、地域特有のニーズや売却戦略を具体的に説明できる担当者は、プロフェッショナルとしてのスキルが期待できます。
コチラの記事もご覧ください⇒不動産売却のキーポイントは営業担当者！初心者向け成功の秘訣
- 実績と信頼性の確認
過去の成約件数や顧客満足度の高い会社を選ぶことも重要です。また、公式ウェブサイトや口コミサイトを活用し、他の利用者の評価をチェックしましょう。レビューサイトで地域別の成功事例を確認することで、その会社の得意分野や強みが明確になります。
事前準備で差をつけるポイント
売却前の準備をしっかり行うことで、他の売却物件との差別化が可能です。以下は、事前準備で差をつけるための重要なポイントです。
物件の魅力を引き出す工夫
- 清掃や簡単なリフォームを行い、物件を魅力的に見せることが大切です。特に、内装の清潔感や設備のメンテナンスは、買主の第一印象に大きく影響します。
- 必要に応じて、ホームステージングを利用して家具や装飾を整えることで、生活のイメージを具体化できます。また、自然光を最大限に活かすためにカーテンを開け、明るい雰囲気を演出することも効果的です。さらに、玄関周りや庭の手入れを行い、物件全体の第一印象を向上させる工夫もおすすめです。たとえば、玄関ドアの塗装や植木の整備など、小さな改善が買主の関心を引く要素となります。
必要書類の事前準備
- 売却に必要な書類（登記簿謄本、建築確認書、固定資産税納付書、土地測量図など）を事前に揃えておくと、取引がスムーズに進みます。
- 書類の不備が原因で取引が遅れるケースを防ぐため、事前にチェックリストを作成するとよいでしょう。例えば、権利証がない場合、事前に営業担当者に連絡の上、早めに決済準備をする必要があります。
- また、住宅ローンが残っている場合は、残債確認書や金融機関からの抵当権抹消書類も事前に準備しておくと取引が円滑に進みます。
- 売却物件に特殊な条件がある場合（例: 相続登記が未了の物件など）は、専門家に相談して必要書類をあらかじめ準備しておく事と相続登記を完了させることも重要です。このように、書類をしっかり揃えることで、予期せぬトラブルを防ぎ、売却プロセスを効率化できます
正確な物件情報の整理
- 土地や建物の面積、築年数、設備状況など、正確な情報を整理しておくことが重要です。
- 買主が気にするポイントを事前に把握し、不明点があれば早めに確認しておきましょう。
- また、物件の過去の修繕履歴や近隣の環境に関する情報も整理しておくと、買主の信頼を得やすくなります。
適切な販売価格の設定
- 市場の相場を基に、現実的で適切な価格を設定します。相場を確認する際には、不動産ポータルサイト（例: SUUMOやHOME’S）で類似物件の価格を調べたり、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を活用したりすると効果的です。たとえば、過去の取引データを参照して、地域の平均取引価格や最近の価格変動を把握することが重要です。高すぎる価格は売却期間を長引かせる原因となり、低すぎる価格は損失を招く可能性があります。
- 不動産会社と相談し、地域の取引データや現在の市場状況を基に価格を調整してください。また、買主が興味を持ちやすい価格帯を意識することも重要です。
これらのポイントを踏まえ、事前準備を徹底することで、買主にとって魅力的な物件を提供し、スムーズな取引を実現できます。
まとめ：賢い選択で不動産売却を成功に導く
不動産売却を成功させるためには、信頼できる情報に基づき、冷静かつ的確な判断を下すことが求められます。ランキングや一部の広告に惑わされることなく、自分に合った不動産会社を見つけることが重要です。この章では、不動産売却を成功に導くための最終的なポイントを整理します。
ランキングに惑わされないために必要なこと
インターネット上でよく見かける「不動産会社ランキング」には注意が必要です。これらのランキングが必ずしも客観的な情報ではない場合が多いため、正しく見極めるためのポイントを押さえましょう。
ランキングの作成基準を確認する
- ランキングがどのような基準で作成されているかを調べましょう。たとえば、ランキング作成元のウェブサイトで明示されている基準を確認する、または広告費や取引件数などが影響しているかをチェックするのが有効です。さらに、ランキングに掲載されている不動産会社の公式サイトで、成約率や顧客満足度に関するデータを比較することで、客観的な情報を得ることができます。
- 客観的なデータに基づいていないランキングは、参考程度にとどめるのが賢明です。
仲介業者の実績をしっかりと見定める
- 仲介業者の実績をしっかりと確認することは、不動産売却を成功させるための第一歩です。実績を確認する際には、成約件数や売却までの平均期間など、具体的な指標に注目しましょう。また、過去の取引事例を調べることで、その業者が類似物件の売却にどれだけ精通しているかを判断できます。売却戦略を提案できる業者は、買主との交渉力も高い傾向があります。
- 契約件数については、誇張されている可能性があるため注意が必要です。たとえば、年間契約5000件と記載されている場合でも、実際の取引件数は3000件程度であるケースが少なくありません。
自分のニーズに合った基準で評価する
- ランキングの順位だけでなく、自分の物件に合ったサービスを提供できる会社かどうかを検討しましょう。たとえば、都市部のマンションであれば、広範な広告ネットワークを活用した大手の全国展開型会社が適していることが多いです。一方で、地方の一戸建てや土地売却の場合、地域特有の市場動向を熟知した地域密着型の会社が効果的な戦略を提供できる可能性が高いです。また、投資物件の売却では、不動産投資に精通した専門チームを持つ会社を選ぶと良いでしょう。
口コミや実績を参考にする
- ランキングだけではなく、口コミサイトや過去の取引事例を確認することで、会社の実際の信頼性を把握できます。具体的には、「SUUMO」や「HOME’S」などの不動産ポータルサイトでの評価や、「Googleレビュー」などの一般レビューサイトを参考にしましょう。また、地域の不動産協会や自治体が提供するデータベースから、過去の成約事例を調べることも効果的です。
- 特に、地元での評判や成功事例は重要な判断材料となります。
自分に合った会社を見つけるコツ
不動産売却を成功させるためには、自分のニーズに合った不動産会社を選ぶことが不可欠です。以下は、最適なパートナーを見つけるためのコツです。
初回相談での対応を観察する
- 初回相談時に担当者がどのように対応するかは、その会社の信頼性を判断するうえで重要です。たとえば、質問への回答が具体的で迅速かどうか、提案内容が明確かつ実行可能なものかを観察してください。また、過去の成功事例や市場動向に関する知識が豊富であるかもポイントとなります。
- 具体的な質問例として、「売却までのプロセスはどのように進めますか？」「広告はどの媒体で行いますか？」などがあります。
自分の物件に適した強みを持つ会社を選ぶ
- 物件の特性（都市部のマンション、地方の一戸建てなど）や売却目的（早期売却、高値売却など）に応じて、会社の専門性を確認しましょう。
- たとえば、地方の一戸建ての場合は地域密着型の会社が、都市部のマンション売却には全国規模の会社が向いていることが多いです。
複数社に査定を依頼して比較する
- 査定価格だけでなく、提供されるサービス内容や広告戦略、担当者の経験を比較することで、最適な選択が可能になります。
- 具体的には、各社の強みや過去の成功事例を聞き出し、自分の物件に適した提案を行える会社を選びましょう。
最終的な決定を急がない
- 契約を急がされるような会社は避け、十分に時間をかけて判断することが重要です。たとえば、「早く契約しないと買主が他の物件に流れる」といったプレッシャーをかけてくる場合や、不明点があるまま契約を急かされる場合は注意が必要です。このような状況では、契約内容を第三者に確認してもらう、あるいは一度冷静になる時間を取ることでトラブルを防げます。また、正式な契約書類を提示しないまま口頭での合意を求めてくる場合も、信頼性に欠ける会社と判断できます。
- 必要であれば、第三者の専門家（ファイナンシャルプランナーや弁護士、司法書士など）に相談するのも有効です。
最後に
ランキングや表面的な情報だけに依存せず、自分のニーズや物件特性に合った不動産会社を選ぶことが、成功する不動産売却の秘訣です。冷静に情報を収集し、適切なパートナーを見つけることで、スムーズかつ満足のいく売却が実現します。
松屋不動産販売株式会社 代表取締役：佐伯 慶智からのアドバイス
この記事を通じて、不動産売却を成功させるための具体的なステップを紹介しました。特に、ランキングの正しい見極め方や誇張された契約件数、信頼できる仲介業者の選び方、売却成功への準備方法は、どれも大切なポイントです。不動産売却は一生に何度もあるわけではないため、正確な情報と適切なサポートが必要不可欠です。
私たち松屋不動産販売株式会社は、愛知県と静岡県西部エリアにおける不動産売買の専門家として、地域密着型の知識と毎年400件以上の成約実績を誇ります。売却をご検討中の方は、ぜひ当社の「かんたん自動査定」をお試しください。スマートフォンでわずか3分、簡単な入力だけで査定金額を確認できます。
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